1、第七部分第七部分 设备管理设备管理 常兴广场的设施设备具有性能复杂和技术先进的特点，这在某种程度上增加 了维修保养的难度，更对我们的工程技术人员提出了更高的专业要求。为此，将 在设备管理上加大力度，强化措施，力求尽善尽美，保证业主利益不受影响。 第一节第一节 设备的验收和接管设备的验收和接管 设备的验收和接管是开展设备管理的第一步，这一环节若能把好关，将非常 有利于今后的日常管理。为此将按以下思路操作： 按发展商所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收，对 设备的安装数量，安装位置及竣工图进。
2、第四部分 客户服务 “以人为本，以客为尊”是我们所推崇的服务管理理念，为把这种理念贯彻 落实， 力求我们的服务能超越客户不断增长的需求， 实现客户的完全满意。 因此， 将在常兴广场设立客户服务中心，通过客户服务中心规范、便捷、周到的服务， 来深化我们的服务内涵，实现“常兴人家”对美好家居的向往。 第一节第一节 客户服务模式客户服务模式 在物业管理越来越同质化，物业管理水平不断提高与发展的时代，谁能提供 更细致、更便捷的服务，谁能赢得顾客，赢得市场。 “一站式”客户服务模式的 提出，将能为我们顾客的这些愿望得以。
3、第五部分 安全管理 安全管理是现代物业管理的重要环节，其管理的得失，直接反映 物业品质及管理公司的管理服务水平。常兴广场置于南山的商业中 心，并且商铺面积占了整个大厦使用面积的一半以上。繁荣的商业带 来了滚滚人流，也带来了不少的安全隐患。住（用）户构成的复杂性 也给安全管理工作带来难度。由此可见安全管理是工作的重中之重。 物业管理将依据常兴广场的地理位置、建筑布置结构和硬件设施条 件，设计全面安全防范方案，给业主一个放心的家。 第一节第一节 管理要求及规定管理要求及规定 搞好安全管理，必须拥有一支富有战斗。
4、物业管理费测算物业管理费测算 一、总表： 序号 项目 管理费（元/年） 元/m2/月 所占管理费的比 例(%) 1 人员工资及按规定提取的福利费 225171.36 0.649 23.2 2 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 450342.73 1.299 46.4 3 绿化管理费 43675.48 0.126 4.5 4 清洁卫生费 72792.46 0.210 7.5 5 保安费 1941.13 0.005 0.2 6 办公费 40763.77 0.117 4.2 7 固定资产折旧费（按 5 年计提，计残值率 3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按 9%计提） 75704.16 0.218 7.8 9 法定税费（按 5.5%计提） 50469.44 0.145 5.2 10 物业管理费合计 9705。
5、第六部分 环境管理 常兴广场业主的构成比较复杂，特别是商铺较多，用户流动性也大，加上 广场等公众场所的人流。使用人员的不稳定性，影响到我们要确保环境保持整洁 的难度。在此，我们倡导“用文化引导环境”的概念，目的在于营造自然、亲切 的环境氛围，通过氛围的营造去约束使用者和我们一起去保持环境的整洁。 第一节第一节 环境管理理念及方式环境管理理念及方式 一、一、 用文化来引导环境用文化来引导环境 我们提出“用文化来引导环境”这一概念。用文化来引导环境， 主要是环境文化氛围的营造。我们拟作以下设想： 1、开展环保知。
6、第三部分第三部分 管理规范和运作管理规范和运作 常兴广场的物业管理坚持规范管理、科学运作，管理公司建立组织扁平化、 反应快速的管理架构，部门之间有明确的职责划分。同时，考虑到充分运用智能 化监控系统，制作信息快速运转流程，建立了以监控室为信息枢纽，各部门、班 组为支援的管理服务系统，可大大提高服务效率。 第一节第一节 组织架构及职责规范组织架构及职责规范 一、组织架构一、组织架构 职能部门设部门经理一职，按照物业管理专业分工原则进行划分和设置。 经理室 总经理助理 1 人 总经理 1 人 商 务 会 所 管 理 工 程 。
7、第二部分第二部分 工作计划及物资装备工作计划及物资装备 第一节第一节 物业管理工作计划物业管理工作计划 依照常兴广场特点及其管理模式的设想， 我们将物业管理工作分为前期管理、 入住期管 理和常规期管理三部份，按照轻重有序、科学有效的原则，对重点的管理事项进行工作 目标计划安排。 一一、前期管理工作计划、前期管理工作计划 时间 项目 主要内容 2002年4月 底 前 拟订物业 管理方案 1、吸收、研讨管理的成功经验； 2、对常兴广场展开深入的分析、调查研究； 3、针对常兴广场的特点，进行实地的分析考察，结合吸收先 进的管理经。
8、第八部分 房屋管理 房屋的使用过程是一个消耗、磨损的过程，若不采取一定有效的方法对其加 以修缮及维护，必将影响其使用功能和使用效率。 为了保证房屋在管理服务中保持完好、高效的使用状态，满足管理服务及使 用要求，可行的房屋管理措施是必不可少的。 第一节第一节 物业健康档案物业健康档案 为了有效地保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，就此我们 提出建立“物业健康档案”的设想。我们认为，只有较好地建立物业健康档案才 能为有效的房屋管理提供可行的操作平台。 另一方面，物业的保值、升值也是业主所关心的重点。
9、第十部分第十部分 财务测算财务测算 住宅物业管理费测算总表住宅物业管理费测算总表： 序号序号 项目项目 管理费（元管理费（元/ /年）年） 元元/m/m 2 2月 月 所占管理费的所占管理费的 比例比例(%)(%) 1 人员工资及按规定提取的福利费 225171.36 0.649 23.2 2 公共设施、设备日常运行、维修 及保养费 450342.73 1.299 46.4 3 绿化管理费 43675.48 0.126 .5 4 清洁卫生费 72792.46 0.210 7.5 5 保安费 1941.13 0.005 0.2 6 办公费 40763.77 0.117 4.2 7 固定资产折旧费（按5年计提， 计残值率3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按9%计。
10、第一部分第一部分 “完全互动”物业管理模式的设想“完全互动”物业管理模式的设想 万佳金翼-常兴广场位于南山区黄金地段： 西面与北面是住宅集中区； 家乐福、 女人世界 南山分店、秭妹城、南山文体中心、南山人民医院、南山图书馆等商业及生活配套设施汇聚 于此，这给未来的常兴广场带来无穷的商机、无尽的人气。再加上万佳百货的进驻，必会使 南山的商业重心转移到以万佳百货、家乐福、秭妹城构成的“金三角”范围内。常兴广场， 给人予无穷的想象、美丽的梦想。 但繁荣的商业、密集的人流给常兴广场的住户带来便利的同时，亦带来了噪。
11、第九部分第九部分 商场（铺）管理商场（铺）管理 常兴广场的商铺设在六层以下，目前确定的万佳百货将会为带动 周边商业的兴旺，人流、物流、车流、和安全，为物业管理工作提出 了更高的要求。 物业应为此早作准备，派人深入现场了解商铺的布局和构造，研 究消费群体。我们的目标是：用管理为客户增创更大的效益。 第一节第一节 商场管理的总体设想商场管理的总体设想 万佳百货的内部管理工作一般由其自行负责 （包括其安全管理） 。 其重点是装修期的管理及如何充分发挥其效应。 常兴广场还有 1 万平 方米左右的商铺，我们应将此部份商铺。
