1、C:Evergreen-032-TG-SZ 1 3.3.5.3 订定工程部订定工程部 管理制度管理制度 C:Evergreen-032-TG-SZ 2 订定工程部管理制度订定工程部管理制度 工程部是保证大厦物业各类设备、设施正常运行的重要后勤部门，工 程部的主要任务是组织部门内各类技术人员安排好大厦范围内各专 业设备的运行管理，维护保养，故障检修及大厦建筑装饰，家具设施 的修理。使其各专业系统的技术性能，设备潜力得到全面发挥，为大 厦物业管理统一服务提供优质可靠的物质基础。 因此， 一个完善的工程管理制度是不可缺少的。 其中将订定以下内容： 1. 工程部人员素质要。
2、C:Evergreen-023-TG-SZ 1 3.2.5 管理维修公约意见管理维修公约意见 C:Evergreen-023-TG-SZ 2 管理维修公约意见管理维修公约意见 我司将会协助发展商对管理维修公约提供意见。 管理维修公约是规范物业内部全体业主、用户、管理公司的法律文件 和行为准则。 根据北京市房管局文件要求， 开发企业出售外销高档住宅必须制订公 约。此外，开发企业办理外销商品房预售许可证或外销商品房 销售许可证时，应向房管局小区办提交公约并审核。 因此，交房管局审核的第一份公约显得尤为重要。公约的内容包括但 不限于如下： 第一章 物业概况 第二章 定。
3、C:Evergreen-013-TG-SZ 1 长青大厦物业管理处长青大厦物业管理处 （写字楼、公寓）首年财务预算（草案）（写字楼、公寓）首年财务预算（草案） 99 年 2 月 5 日 收入收入 项目项目 每月金额（￥）每月金额（￥） 商场 ￥35/m2/月17,600m2 616,000 写字间 ￥23/m2/月24,600m2 565,800 办公式公寓 ￥25/m2/月4,600m2 115,000 收入总计：1,296,800 支出支出 项目项目 每月金额（￥）每月金额（￥） 1 员工薪津 1.1 港职员工（1 人） 总物业经理 160,000 60,000 (工资连福利) 1.2 国内员工 1.2.1 行政人事部(11 人) 经理 13,500 主任 22,000 。
4、C:Evergreen-009-TG-SZ 1 3.2.3 装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序 C:Evergreen-009-TG-SZ 2 装修工程及物料运送控制之程序装修工程及物料运送控制之程序 根据长青大厦状况， 为确保用户之装修工程及材料运送能配合大楼整 体营运情况，本公司将于委任后协助制定如下运作规范。 1. 装修流程图 2. 装修承办商之甄选 3. 管理处在装修过程中之责任与权利 4. 装修工程的监督与验收 5. 装修守则 6. 装修工人管理规定 现按上述规范运作中需用到的相关表格供 贵司参阅： 附件一：装修工人登记表 附件二：装修承诺书 附件。
5、C:Evergreen-018-TG-SZ 1 3.3.1 财务预算财务预算 C:Evergreen-018-TG-SZ 2 长青大厦（写字楼、公寓）长青大厦（写字楼、公寓） 首年财务预算（草案）首年财务预算（草案） 收入收入 项目项目 每月金额（￥）每月金额（￥） 写字楼 US$3.5/m2/月96,802m2 2,812,098 公寓 US$2.5/m2/月78,531m2 1,629,518 收入总计：4,441,616 支出支出 项目项目 每月金额（￥）每月金额（￥） 1 员工薪津 800,000 附加 60福利津贴 2 公共设施 1,000,000 指水、电、气、电话费等 3 清洁及灭虫 150,000 建议以招标方式处理 4 保险 90,000 5 管理行政费用 5.1。
6、C:Evergreen-017-TG-SZ 1 2.2.1 起起动动预算预算 C:Evergreen-017-TG-SZ 2 起动预算须发展商在前期作考虑，而具体数据待我司与 贵司商讨细节 再作提供。 酒店酒店式式公公寓寓 起起动动预预算算案案 数目 (备注) 金额 (备注) 1.0 建议建议购置购置之之清清洁洁机械机械 高速抛光机 单刷机 电动打泡机 吸水机 吸尘机 冷水高压冲水机 梳发清洁机 吹风机 2.0 建议建议购置购置公寓公寓房房口口布 布草草使使用用量量 2.1 床上用品 毛毯 枕芯 外枕套 内枕套 床单 床罩 2.2 卫生间用品 浴巾 面巾 手巾 地巾 2.3 厨具 不锈钢煲 不粘锅 C:Evergr。
7、C:Evergreen-008-TG-SZ 1 4.管理报告管理报告( (样本样本) ) C:Evergreen-008-TG-SZ 2 一、总经办一、总经办 1. 公布每月管理重点，发布重要事项。 2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位） 会议日期 出席人员 重点内容/解决事宜 跟进 3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。 4.管理处签定的有关合同： 项 目 承判商 合同期限 金 额 备 注 5.设备维修合约记录： 项目内容 承判商 合约期限 备 注 6.下月工作计划 C:Evergreen-008-TG-SZ 3 二、人事行政二、人事行政 1. 人事变动 1.1 入职员工 姓名 部门 。
8、C:Evergreen-012-TG-SZ 1 2.2.3.2 员工培训计划员工培训计划 C:Evergreen-012-TG-SZ 2 员工培训计划员工培训计划 对酒店式公寓管理员工的培训，本公司将根据本策划书第 3.3.4 项写字楼、公寓的员工培训计划做适当调整，对管理人员辅以专门培 训。培训内容如下： 第一节 物业管理概念（一） 1. 基础知识及工作范围 2. 管理工作的宗旨 3. 物业管理与房管的区别 4. 物业管理权属 5. 管理者的权利及义务 第二节 物业管理概念（二） 1. 公共契约（管理维修公约） 2. 与发展商及业主的关系 3. 物业组织架构 4. 财务预算 第三节 员工职责 1. 大厦。
9、C:Evergreen-036-TG-SZ 1 2.2.3 员工安排员工安排 C:Evergreen-036-TG-SZ 2 2.2.3.1 管理架构管理架构 C:Evergreen-036-TG-SZ 3 C:Evergreen-036-TG-SZ 4 长长青青大厦大厦 酒店酒店式式公寓公寓管理管理部部门门划分划分 注：各部门人数待日后制定。基本上工程部、财务部、采购部及行政人事部员工可同时为公寓及办公楼工 作，从而减低开支。 总经理 工程部 客户部 房管部 财务部 采购部 行政人事部。
10、C:Evergreen-003-TG-SZ 1 员员工工培训培训 之之 紧急事件处理程序紧急事件处理程序 C:Evergreen-003-TG-SZ 2 目录 I. 第一部分第一部分 （第十节） 1.1 升降机困人应急措施 1.2 爆喉及水患应变措施 1.3 电力故障 1.4 易燃气体泄漏 1. 5 大风及大雨程序 1.6 火警应变措施 II. 第二部分第二部分 （第十一节） 2.1 盗窃处理 2.2 可疑物体及恐吓电话处理 2.3 客户受伤或生病 2.4 违例或遗弃车辆 2.5 高空坠物 C:Evergreen-003-TG-SZ 3 I. 第一部分 紧急事件处理程序紧急事件处理程序 在日常管理中，将会面对不少突发事件，我司将会教授员工如。
11、C:Evergreen-022-TG-SZ 1 2.2.4 用户用户手册手册 C:Evergreen-022-TG-SZ 2 用用户户手手册册 用户手册目的在于介绍物业内的设施及设备，以及住户应注意及 遵守的守则，从而使所有住户能有一个舒适的居所。本公司委任 后，将会制作详细用户手册，内容包括但不限于如下内容： 1. 前言 2. 一般事项 2.1 物业管理人 2.2 管理处 2.3 管理费支付方法 2.4 室内装修申请 2.5 改建及加建物 2.6 维修及保养 2.7 告示牌 2.8 财务保存 2.9 保险 2.10 业权更改 3. 公寓设备及设施 3.1 供暖 3.2 电力供应 3.3 紧急电力供应 3.4 防火设备 3.5 升降机 3.6。
12、C:Evergreen-031-TG-SZ 1 3.3.5.2 物业验收物业验收 C:Evergreen-031-TG-SZ 2 物业验收物业验收 为确保物业管理能在项目部交接后顺利展开， 梁振英物业将根据以下 一般验收规范参与物业验收，务求在操作上达至尽善尽美。 （附件为 一般验收规范） C:Evergreen-031-TG-SZ 3 一般验收规范一般验收规范 1. 01 叙述叙述 A 目的 1. 设备验收的目的是保证业主所购置的设备得到完整的安装及正常 运行，验收过程当中也可提高系统的质量及效率。 2. 施工机构提供安装、验收时间表，操作及保养培训，启动设备， 执行设备功能测试，修正错误，再测试。
13、C:Evergreen-005-TG-SZ 1 3.3.4 员工培训员工培训 C:Evergreen-005-TG-SZ 2 员工培训员工培训 为了提高员工对物业管理认识，我司将会分阶段提供员工培训课 程内容如下。与此同时，现将紧急事件处理培训课程内容附作参阅。 1 培训目的 培训目的为： 1.1 提高员工的专业知识； 1.2 了解公司之工作要求； 1.3 遵守规章制度； 1.4 爱岗敬业； 1.5 知晓物业管理的特性； 1.6 提高员工的业务素质； 1.7 加强管理的水平； 1.8 为业户提供满意的服务。 2培训内容 第一节 物业管理概念（一） 1. 基础知识及工作范围 2. 管理工作的宗旨 3. 物业管理。
14、C:Evergreen-025-TG-SZ 1 3.2.4 用户手册及装修守则用户手册及装修守则 C:Evergreen-025-TG-SZ 2 用户手册及装修守则用户手册及装修守则 用户手册及装修守则的制定既是为方便管理公司开展日常管理工作， 同时也方便用户的使用。 通常， 二份文件的制定会以公司维修公约 （见 3.2.5 项）为基础，制订一些简明扼要的条款，主要侧重于用户的日 常生活中接触的有关内容。 本公司将会协助发展商在用户入伙前，根据物业的特点，环境结合发 展商对售后管理的一些框架设想， 针对用户可能常遇到或必然要碰到 的事项作一明确交待，言简意赅。内容包。
15、C:Evergreen-029-TG-SZ 1 2.3.2 建建筑筑及及设备设备维维修修、保保 养养运运行行 C:Evergreen-029-TG-SZ 2 维修保养管理程序维修保养管理程序 1. 设备的维修保养是物业工程部的主要职责，设备是大厦各部门用 以营业的工具，设备的好与坏将直接影响该部门的经营状况。对 影响营业的设备要及时抢修，决不允许因设备原因而影响大厦的 正常营业。 2. 急修设备应由有关部门电告物业工程部值班室，然后补办设备维 修手续。值班室接到电话后即刻转告有关班（组）派出人员进行 抢修。维修完毕由使用单位验收签名，如一时不能完成，应向有 关单位。
16、C:Evergreen-014-TG-SZ 1 6. 服务服务形式形式及及费用费用 C:Evergreen-014-TG-SZ 2 服务服务形形式式及及费用费用 1. 服务服务形形式式及及期限期限 1.1 前期物业管理顾问服务 （包括对酒店式公寓、 写字楼及公寓前期 物业管理顾问服务） 本公司将于委任后，即时成立工作小组，由双方议定日期直至 2002 年 12 月 31 日或交付使用日止（以先发生者为准）为北京 长青大厦提供前期物业管理顾问服务，定期与发展商/建筑师/承 判商及各有关单位举行会议， 报告工作进度及讨论有关问题， 并 提供专业意见。 1.2 酒店式公寓管理运作服务 本公司。
17、C:Evergreen-034-TG-SZ 1 3.2.1 图纸建图纸建议议 C:Evergreen-034-TG-SZ 2 图图纸纸及及用用料料上上意见意见 一栋大厦能否在现存空间下发挥到最高效率，有赖于使用设备的规格及 设施的摆放上作出相应配合。作为物业管理顾问，累绩了不同大厦的实 则管理经验，参与不同发展商的前期顾问工作，对每一设备规格、设施 的各项功能，对使用者能否达至便利都了如指掌，并对以下各系统及从 能源节省及环境保护角度提供实质意见： 1. 办公自动化系统 2. 楼宇自控系统 3. 全面资讯系统 4. 保安监视系统 5. 程控交换机系统 6. 电梯系统 7. 空调系统。
18、C:Evergreen-027-TG-SZ 1 3.3.6 会所会所管理管理 C:Evergreen-027-TG-SZ 2 会所会所管理管理 1. 人员人员架构架构 我司初步确立会所人员架构如下： 上述人员数目待 贵司确定具体功能、使用面积等后，我司将会综 合北京市场的会所管理情况，为 贵物业制定合理可行之架构。 2. 使用使用守则守则 我司将会针对 贵物业会所的实际情况，制定完善的会所“使用守 则” 。内容包括但不限于如下： 释义 目的 所有权及管理 会籍 申请手续 会籍费及其他收费 会所章程 会所设备使用守则 经理 主管 服务员 (游泳池) 服务员 (健身房) 服务员 （桑拿） 。
19、C:Huijiayuan-006-TG-SZ 1 2.2.4 员工劳动合同及员工守则员工劳动合同及员工守则 C:Huijiayuan-006-TG-SZ 2 员工劳动合同及员工手册员工劳动合同及员工手册 1. 员工劳动合同 本公司将根据中华人民共和国劳动法北京市政府有关劳动管 理规定，制定有关劳动合同。 员工劳动合同内容包括如下方面： 1.1 合同期限和工作内容 1.2 劳动保护和劳动条件 1.3 劳动报酬 1.4 社会保险和职工福利保险 1.5 劳动纪律 1.6 劳动合同的变更、终止、解除、续签 1.7 经济补偿与赔偿 1.8 劳动争议处理 1.9 当事人约定的其他内容 1.10 其他 2. 员工手册 员工手册。
20、C:Evergreen-011-TG-SZ 1 2.3.3.1 单元室内服务项目单元室内服务项目 C:Evergreen-011-TG-SZ 2 单元室内服务项目单元室内服务项目 本公司建议酒店式服务可基本上分两大类一为无偿服务，详列于后， 即所有住户均可享用，而另一为有偿服务，即住户须支付费用才可享 受之服务，而这是具选择性的。有偿服务包括： （一） 豪华酒店式服务 （二） 标准公寓式服务 （三） 单项式选择服务 （四） 普通住宅式服务 我司建议在租户入住前可以用问卷形式发予租户，从而可在设备、人 手上作出准备，此外亦可提议与租户签订合约，以确保服务方面的妥 善。
21、C:Evergreen-021-TG-SZ 1 2.2.3.3 人员招聘要求人员招聘要求 及及岗位职责岗位职责 C:Evergreen-021-TG-SZ 2 我司将会按发展商同意后的管理架构作出招聘计划。 事前我司会呈交 如下的各部门招聘要求及其职责供发展商审阅。 物业管理部物业管理部 招聘要求及岗位职责招聘要求及岗位职责 职位 ：经理 报告 ：总经理及副总物业经理 工作概要：负责物业内的清洁巡查工作，编排及督促工作，制定各用 途室使用守则，确保物业内各部份能正常运作。 招聘要求： 男女均可，具有北京户籍 大专以上毕业 能操流利英语 具有组织及领导能力 具有五年以上。
22、C:Evergreen-004-TG-SZ 1 2.3.3.5 保险保险安排安排 C:Evergreen-004-TG-SZ 2 保险保险安排安排 高档物业只有购买各种保险，才可以确保发生意外时，大厦的权益得 到保障。 本公司将协助安排保险招标事宜，提供分析及建议于发展商审批，现 建议购买的险种如下： 1. 财产一切险财产一切险 在保险期限内，赔偿保险财产因自然灾害（如雷电、暴雨、洪水 等不可抗拒的破坏力强大的自然现象）或意外事故（如火灾、爆 炸等不可预料的以及被保险人无法控制，并造成物质损失的突发 事件）造成的直接物质损坏或灭失。 2. 公共责任险公共责任险 在保险。
23、C:Evergreen-030-TG-SZ 1 3.3.5.1 参与工程检讨会参与工程检讨会 C:Evergreen-030-TG-SZ 2 参与工程检讨会参与工程检讨会 要成功及有效地控制一个项目， 必先有一个策略及完备和严密有效的 组织架构， 亦即是以系统性的体制合适的人员及有效的沟通来达到管 理的目标。梁振英物业管理将成为此组织的其中一员。积极地在设计 发展的过程中，参与及协调发展商所订下的工程检讨会，务求透过此 会议，将充分反映物业管理对规划设计要点及范围，使物业的各项功 能得到充分发挥。 C:Evergreen-030-TG-SZ 3 维修保养管理程序表维修保养管理程序表 。
24、C:Evergreen-002-TG-SZ 1 2.3.3.4 保安工作要点保安工作要点 C:Evergreen-002-TG-SZ 2 保安工作要点保安工作要点 建议大厦保安工作分内保及外保，其具体工作划分如下： I. 安全保卫工作的宗旨、职能和重要工作内容安全保卫工作的宗旨、职能和重要工作内容 1.1 安全保卫工作的宗旨 1.1.1 搞好大厦的安全管理工作，确保客户和员工人身 财产的安 全，为大厦提供一个安全可靠的办公和 经营环境，是保安的宗旨和工作目标。 1.1.2 安全保卫部门或称保安部，它的主要职能是协助 大厦总经理贯彻落实上级业务主管部门，公安部 门有关安全工作的指示。
25、C:Evergreen-010-TG-SZ 1 2.3.3.3 停车场管理停车场管理 C:Evergreen-010-TG-SZ 2 停车场管理停车场管理 对于停车场管理，我司有以下初步方案供参阅。详细管理方案，实有 待 贵司提供图纸后，我司再作进一步提供。 1. 停车场系统之专业意见停车场系统之专业意见 长青大厦用地的东、北、西各设二个机动车出入口，地下三层停 车库共停车 1,074 辆，地面停车 70 辆，总计为 1,144 辆。 本公司建议采用自动管理系统，设置于停车场出入处。自动管理 系统采用计算机装置，可记录进入车库车辆之编号、日期、时间 等资料。 自动管理系统包括下列设。
26、C:Evergreen-015-TG-SZ 财务报表 财财 务务 报报 表表 在每月管理运作中，我司将会呈上以下报表供发展商了解管理上收支情况。 长长青青大大厦厦酒酒店店式式公公寓寓（Evergreen Building） 资资产产负负债债表表 Balance Sheet 资资产产 Assets 备备注注 上上期期余余额额上上期期余余额额本本期期发发生生额额本本期期余余额额 流流动动资资产产 Current Assets 现金 Cash on Hand bj 银行存款 Cash in Bank bj 应收帐债务人 A/R-Debtors 应收帐其他债务人 A/R-Debtors 应收帐押金 A/R -Deposit 其他应收款 Other A/R 库存 Inventory 支。
