1、装修装修管理程序管理程序 1.0 1.0 目的目的 对广场一至七层商铺装修工程实施管理，确保建筑物结构安全和店铺装修后的 协调、统一、美观并符合消防要求，以便客户合理、安全使用物业。 2.0 2.0 适用范围适用范围 适用于正佳广场的商铺装修管理。 3.0 3.0 职责职责 3.1 租赁部、客户服务部、工程部装修组负责租户的收铺工作。 3.2 客户服务部负责受理租户装修申请、 正佳广场施工人员登。
2、 中央空调系统应急处理方案中央空调系统应急处理方案 1 1、冷水机组、冷水机组: : 1.1 巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。 1.2 发现故障的技工将情况报告分管助理工程师以上人员并联系设备保养 商维修。 1.3 设备保养商接通知后，办公时间 4 小时内到场维修，非办公时间 12 小 时内到场维修，并在维修后由保养商提供维修报告。 2 2、水泵、水泵: : 2.1。
3、中庭音响控制机房管理规中庭音响控制机房管理规程程 1. 严禁在非工作时间进入机房； 2. 在机房内控制设备时，严格按照以下操作规程执行： 2.1 提前到机房，做开启（停）前的准备工作。 2.2 检查工作： 检查设备原始位置。 （尤其注意功放对应空气开关） 2.3 开启、停止工作: 2.3.1.开启总开关； 2.3.2.开启调音台、分配器。开各功放电源开关之前，将调音台的音量旋 钮调整到最小； 2。
4、智能照明系统软件操作规程智能照明系统软件操作规程 一、一、 启动计算机：启动计算机： 1、接通计算机主机及显示器电源； 2、按显示器的电源开关按钮将显示器打开； 3、按主机的电源开关按钮将主机启动； 4、计算机启动成功。 二、二、 照明控制软件启动：照明控制软件启动： 1 1、 启动启动 TLCTLC 服务器服务器 鼠标左键双击桌面上的 TLC 服务器图标，启动 TLC 服务器；在弹出的对 话框。
5、智能停车场系统说明智能停车场系统说明 （一）出入口控制主机 出入口控制主机是集微机自动识别技术和现代安全管理措施为一体， 它涉及 电子，机械，光学，计算机，通讯技术等诸多新技术，它是解决停车场出入口实 现安全防范管理的有效措施。是整个停车场管理系统的关键外部设备。主要组成 有：机箱、IC 卡读写器、中文电子显示屏、语音提示、对讲系统、入口自动出 卡机等。 设备参数： 1控制板工作电源：DC12V。
6、音乐喷泉管理规音乐喷泉管理规程程 1.01.0 音乐喷泉控制机房管理规定音乐喷泉控制机房管理规定 1.1 严禁在非工作时间进入机房； 1.2 在机房内控制设备时，严格按程序执行； 1.3 严禁擅自更改变频器参数； 1.4 严禁擅自断开喷泉水泵空气开关； 1.5 严禁利用机房控制电脑从事与控制喷泉无关的工作； 1.6 严禁擅自进入电脑更改喷泉控制程序； 1.7 进入机房控制喷泉要认真填写北广场音乐。
7、巡更系统操作规程巡更系统操作规程 一、一、 采集巡更棒数据采集巡更棒数据 1、 把巡更棒放在通讯座上，点击“数据处理采集巡更棒数据”菜单进 入“采集棒数据”界面，系统自动读取巡查棒中存储的巡查记录。 2、 点击“保存数据并返回”按钮，系统保存有效的巡更点巡更记录，包 括巡更点号、巡查员、巡查时间、巡查状态、部门等内容，并自动对 巡更棒重新进行初始化。 3、 点击“取消”按钮，系统将不保存巡查记录。
8、图纸审核图纸审核操作指引操作指引 步步 骤骤 工作内容工作内容 要求与注意事项要求与注意事项 操作人操作人 支持及引用支持及引用 文件文件 1 检查纸型 AutoCAD 格式（电子文件），A3 纸型（普通）， 2 号纸型（1000m 22000m2以上） 号图纸 （2000m 2以上）0 号图纸（4000m2以上） 业务员 装修守 则及相关 工程设计规 范 2 检查份数 普通商铺装修图纸一式二份。
9、水池管理规水池管理规定定 一、一、 水池的日常管理水池的日常管理 1、水池的进水是自动操作，由水泵房专项负责。 2、水池水箱结构完整，加盖、加锁，出水口干净，并申办二次供水卫生合格证。 3、由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可。 4、清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可。 5、水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。 6、水池水箱清洗。
10、水泵房管理水泵房管理及设备操作及设备操作规规定定 1.01.0 水泵房管理水泵房管理 1.1 水泵房是提供租户生活用水，大厦消防用水的关键部位，直接关系到大 厦用户的生活和生命财产安全，必须加强管理，确保供水水质、供水正常。 1.2 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗 漏水。 1.3 每 2 小时检查一次生活水泵、消防栓泵、消防喷淋泵、消防喷淋恒压泵 的运行情况，运行。
11、施工现场巡查及竣工验收操作指引施工现场巡查及竣工验收操作指引 步骤步骤 工作内容工作内容 要求与注意事项要求与注意事项 操作操作 部门部门 支持及引用文件支持及引用文件 巡查常备 工具 手电筒、小铁锤、电流表、记录表、施工图纸 开始施工的前 提条件 （检查） 1.施工现场的玻璃间墙必须用不粘胶纸做好围 蔽，并办好施工许可证； 2.空调风口必须做好封闭； 3.临时用电必须检验合格； 4.施工现场必。
12、设备设备维护保养维护保养分承包监督分承包监督管理规定管理规定 1.1. 目的目的 1.1 规范广场设备设施承包项目的管理。 2. 2. 范围范围 2.1 适用于广场内所有设备设施的分承包维护、保养、维修等。 3. 3. 职责职责 3.1 工程部各系统工程师负责监督此管理规定的执行。 3.2 工程部各系统主管、员工负责执行此管理规定。 4 4工作程序：工作程序： 4.1 严格审查承包方的资质证书和。
13、设备房管理规定设备房管理规定 1. 目的 规范公司所辖物业设备房的管理 2. 适用范围 适用于广场内所有的设备房 3. 职责 3.1 系统工程师负责监管所属设备房严格执行此规定。 3.2 各系统主管、员工负责执行此管理规定。 4. 管理规定 4.1 在设备房门口醒目位置悬挂机房的名称，并挂“机房重地，闲人勿进”等 告示牌，如属易燃易爆的、危险的、应在外围的入口或通道等显眼的位置挂 贴规范的警示牌。
14、 设备标识的管理规定设备标识的管理规定 1. 1. 目的目的 1.1 通过对广场所有的设备设施进行规范管理，从而提高设备设施的运行可靠 性， 防止标识不清造成误操作， 以及为设备设施的维护保养提供快捷和便利。 2. 2. 范围范围 2.1 适用于广场所有设备设施的标识管理。 3. 3. 职责职责 3.1 为便于识别和区分，工程部负责按规范标准以对设备设施及其状态的标识 作出明确的规定。 3.2 。
15、一次装修 二次装修 注：各环节操作部门注：各环节操作部门 1、租户（业主） 、客户服务部 2、客户服务部受理（一个工 N 作日）租赁部（一个工作日 ）财务部（一个工作日） 客户服务部签批（一个工作日） 3、租户（业主） 、工程部装修组 4、租户（业主） 、工程部装修组 客户服务部 5、租户（业主） 6、工程部装修组（二个工作日） 7、物业公司消防中 7、现场管理部(一个工作日) 经营公司（一个工。
16、弱电系统巡回弱电系统巡回检检查制度查制度 1、 每天早、中班各一次巡查 6F 音控室、-1F 音乐喷泉控制室、停车场各出 入口车道道闸；每星期一次巡查监控中心、楼层弱电设备间。 2、 巡查人员必须了解各弱电系统的组成及其工作原理，并熟悉弱电系统各 专业的操作规程。 3、 巡查人员必须具有高度的责任心。 4、 巡查人员必须时刻保持头脑清醒，精力集中。 5、 每班巡查各层弱电设备安装是否牢固，是否存。
17、 弱电系统设备应急处理方案弱电系统设备应急处理方案 一、通讯方面：一、通讯方面： 1 1、对讲系统、对讲系统. 1.1 对讲系统要保持对讲机状态良好,对讲机自带电池和备用电池要保持电 量充盈,对讲机如有故障要及时维修或更换.在巡场过程中如发现有通讯盲 区或个别地点干扰极大严重影响通讯,要做好记录,向上级领导汇报,并及 时通知施工单位整改.各系统各位员工要熟悉每个部门所用的频道,要做到 在处理紧急。
18、 弱电系统管理程序弱电系统管理程序 1. 1. 目的目的 保障正佳广场范围内弱电设备的正常运行，为客户提供满意的服务。 2. 2. 适用范围适用范围 适用于正佳广场范围内的监控设备、对讲机设备、喷泉控制设备、停车场设 备等弱电设备的管理。 3. 3. 职责职责 3.1 消防安全管理部监控中心负责监控中心的值班及设备的日常检查和运行， 车场管理部负责停车场设备的日常运行和管理工作。其它弱电设备由工。
19、弱电设备维护保养制度弱电设备维护保养制度 一、一、 保养项目保养项目 （一）停车场管理设备保养项目（一）停车场管理设备保养项目: : 1、对系统管理电脑进行维护（包括软件、硬件） ，检测 UPS 断电保护功能， 网络设备运行状态及各电气连接点是否良好，是否具有良好系统接地保保护功 能。 2、模拟测试读卡机是否正常(读卡与出卡)，出入口道闸是否正常，弹簧和皮 带是否有疲劳或裂断迹象，手动测试起竿功。
20、强电系统应急处理措施强电系统应急处理措施 一、触电一、触电 1 1、 发现有人触电时,当值电工应保持镇定,头脑清醒,尽快使触电者脱离电源, 并进行抢救。 2 2、 拉开电源开关,拔去插头或熔断器。 3 3、用干燥的木棒.竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳)剪断电线。 4 4、用干燥的衣服或绝缘布垫住，将触电者脱离电源。 5 5、防止触电者在断电后跌倒。 6 6、如果触电者尚未失去知觉,则让。
21、 强电系统强电系统巡回检查制度巡回检查制度 1、每班每隔两小时对中心高压室、各低压站巡查一次, 从早班九时开始巡 检，发电机房每班至少要巡检一次，填写正佳广场变电站运行日志和正佳 广场低压配电房运行日志 （见“强电系统管理程序”6.1-6.5） 。层间配电房每 星期一次，填写楼层配电间巡查记录表 （见 7.3） 。 2、梅雨季节、高温天气及雷暴雨天气等特殊情况下应增加巡检次数和监管 力度。 3、。
22、强电系统维护保养制度强电系统维护保养制度 1. 1. 日常保养日常保养 1.1 按正佳广场变电站运行日誌 、 正佳广场低压配电房运行日誌 （见“强电系统管 理程序”6.1-6.5）对供配设备和发电设备认真仔细检查和记录。 1.2 每两小时检查高低站房,发电机房，变压器，配电间照明、通风及周围环境，消 防系统是否正常，清洁卫生。 1.3 每两小时检查断路器储能、分合闸指示和运行情况，电压表、电流表。
23、 强电系统设备完好标准强电系统设备完好标准 一、高压柜的完好标准一、高压柜的完好标准 1、零部件完整,无异常声响,柜内清洁、无油垢，油漆完好。 2、开关接触良好,无过热现象,操作机构灵活,联锁装置齐全。 3、防护板齐全,无裂痕,柜壳接地良好。 4、 继电保护装置正确可靠,仪表指示正常,有定期校验记录,指示灯完整无缺。 5、所有瓷件良好、清洁、无裂纹、破损无放电现象。 6、母线油漆完好,相位标志正。
24、强强电系统简介电系统简介 一、供电系统简介一、供电系统简介 （一）正佳商业广场总供电容量为 44720 KVA，其中 8000 KVA 属二期增容 工程，暂未投入使用，实际已投入使用的 36720 KVA，其中包括 10KV 高压电机 1280*4=5120KVA，SCB 型干式变压器 2000*14=28000KVA。自备发电机应急电源 1875*2=3750KVA。4 路 10KV 进线，分。
25、强电系统管理程序强电系统管理程序 1.1. 目的目的 对广场强电系统所辖设备设施实行规范管理，确保各用电设备正常运行，延 长设备使用寿命，提高设备完好率。 2. 2. 适用范围适用范围 适用于强电系统的日常管理。 3.3. 职责职责 3.1 工程部强电系统高压班负责高低压配电的日常运行、维修和保养。委托专 业公司对高压配电柜、电缆头、变压器进行维护保养。 3.2 工程部强电系统维修班负责各层间配。
26、排污系统管理规定排污系统管理规定 1.01.0 排污水泵管理规定排污水泵管理规定 1.1 在水泵启动之前,应对该系统进行检查,确保电器达到安全保护措施。 1.2 电器控制装置应防潮，电缆的安放应注意不要使其堵在泵的吸入口处。 1.3 在泵初次启动或重新安装后都应检查转动方向，否则会损坏水泵，造成 叶轮脱落。 1.4 在污水液位抽吸至最低之后，用软管冲洗泵机壳周围的泥浆、杂物。 1.5 在运行中发。
27、正佳广场临时用电管理规定正佳广场临时用电管理规定 1.1.目的目的 为了规范广场的各种临时用电，确保用电安全，避免人身安全事故。 2.2.适用范围适用范围 广场租户的装修、各种推广活动以及施工单位的临时用电。 3.3.临时用电的临时用电的收取收取方式方式 3.1 广场租户的临时用电根据租户电表读数统一在缴交费用时收取； 3.2 各种推广活动临电的使用应遵循先付费后使用的原则： 经电表计量的， 用。
28、 临时动火作业安全标准临时动火作业安全标准 各单位经批准临时动火的部分，在实施临时动火作业时，必须做到动火前“八 不” ，动火中“四要” ，动火后“一清” 。 一、动火前“八不” 1、防火、灭火措施没落实不动火。 2、周围的杂物和易燃品、危险品未清除不动火。 3、附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火。 4、凡盛装过油类等易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净不动火。 5、储存易燃易。
29、空调系统空调系统巡回检查制度巡回检查制度 1、 中央空调机组必须每隔两小时巡查一次，并按规定做好油压、油温、冷媒 压力、电压、电流等技术参数的记录，并记录在(见 空调系统管理程序 6.1)上,在运行中发现属于不正常的现象及时汇报给当值 主管及系统工程师做出处理。 每两天一次巡查空调风柜的运行状态、每个开关阀门是否正常；早中班各 两次，夜班一次巡查冷却塔和膨胀水箱；每天五次巡查广场各楼层重点位 置。
30、空调系统维护保养空调系统维护保养制度制度 1 1.0.0 保养项目保养项目 1 1.1.1 低压控制柜保养内容低压控制柜保养内容 A 类：1、清洁柜内设备及周围环境的 卫生，检查熔断器、电缆连接处螺丝 接头是否松动。 2、检查电缆运行温度和电缆绝缘是否老化破损的现象。 3、检查二次控制线路、中间继电器运行是否正常。 4、检查 PLC、触摸屏、变频器、软启动系统运行是否正常。 5、检查连锁保护装置。
31、 空调系统简介空调系统简介 一、中央空调简介一、中央空调简介 广州市正佳商业广场，商场部分建筑面积 295950 平方米。根据设计统一安 装中央空调，配置了 4 台制冷量为 7314KW（2080RT）的高压供电（10KV）水冷 离心式冷水机组及 2 台制冷量为 2461KW（700RT）的低压供电（380V）水冷式离 心式冷水机组作为夏季空调冷源。 空调区全部采用机电一体化变风量低速集中式全空。
32、空调系统管理程序空调系统管理程序 1.1. 目的：目的： 保证正佳广场内空调系统的正常运行，为客户提供满意的服务。 2.2. 适用范围：适用范围： 适用于正佳广场的空调系统管理。 3. 3. 职责：职责： 3.1 由工程部机管系统负责空调系统的运行管理，包括各冷水机组、冷冻水泵、 冷却水泵、冷却塔和膨胀水箱的日常巡检及主机房、风柜房、风机房的日常 运行操作。 3.2 由工程部机管系统工程师负责制。
33、空调网络系统软件操作规程空调网络系统软件操作规程 一、 先将楼层空调机房内的控制柜打到自动状态，中继器上电。 二、 启动中央站控制器： 1、启动空调网络控制系统软件 WINCC： 2、进入第一个操作平台：如下图 点击绿色图号“全开”此层空调机柜进入运行状态，点击红色图号“全 停”此层空调柜将全部停止运行。点击灰色图号“楼层”将进入下一个 操作介面。 3、层间空调机柜控制： 点击绿色图号“全开”此。
34、 空调冷水机组运行操作规程空调冷水机组运行操作规程 1 1、主机启动前的准备工作和开机程序：、主机启动前的准备工作和开机程序： 1.1 检查及调整冷凝器冷却水的进、出口压力差应为 60100KPa。 1.2 检查及调整蒸发器冷冻水的进、出口压力差应为 60100KPa。 1.3 检查各阀开启状态，看是否处于正常工作位置。 1.4 检查压缩机润滑油油槽的油位应在视镜油尺的 1/4 以上，油温应在 。
35、空调机房空调机房、风柜房、风柜房管理规定管理规定 1. 空调主机房、风柜房进出随手关门，未经许可非工作人员禁止入内。 2. 风柜房门平时上锁，锁匙由各值班人员保管，如有施工或工作需则可通知值 班人员到现场开门，工作完后再把门锁好。 3. 值班人员应严格执行“正佳广场冷水机组运行操作规程”进行操作。 4. 值班人员按时巡查，检查各项运行参数，状态是否正常，如有异常，应及时 调整处理，并做好记录（见。
36、监控系统操作程序一、闭路监控系统简介1）正佳商业广场智能化系统工程的闭路电视监控系统，需进行二十四小时全天候监控，系统前端摄象机采用彩色固定摄相机与一体化球型摄象机相结合。2）闭路电视监控系统由前端设备（摄象机）和中心控制设备（矩阵、录象机、监视器等）组成。1、系统前端本系统主要在大楼入口处、扶手电梯上下口、电梯间、公共走廊等设置监控点，系统共设置230台摄象机，其中彩色。
37、 工作票制度工作票制度 1. 第一种工作票应在工作前一日交值班员, 临时工作可在工作开始前直接交 给值班员， 第一、二种工作票的有效时间以批准的检修期为限。 2. 工作票签发人不得兼任该项工作的负责人, 工作负责人可以填写工作票, 工作许可人不得签发工作票。 3. 工作票一式二份, 不得涂改, 破损的工作票不能继续使用, 如要使用应补 填新的工作票。 4. 第一种工作票的适用范围: 1) 高压设。
38、工程总值工程总值工作工作规定规定 1. 工程总值是工程部代经理，有权合理地调配工程部的内部运作。 2. 在当值期间应严格遵守公司各项规章制度，不得擅离值班岗位。 3. 工程总值当班期间如需离岗，必须交代专人暂时顶替值班，随身通信保 持畅通，以便联络。 4. 处理客户和其它部门对工程方面的投诉和工程单时应及时，准确地将处 理事项及跟进结果记录于值班本；遇到不能处理的事项，应及时向上级 领导汇报，请。
39、 正佳广场工程维修单处理正佳广场工程维修单处理流程流程 1.1. 目的目的 为规范日常工程维修单的操作，便于对日常工程维修的跟进和督办，为客户 提供更优质的服务，特制定此流程。 2 2. . 适用范围适用范围 日常工程维修单的跟进工作。 3 3. . 无偿服务工程维修单处无偿服务工程维修单处理理流程流程 3.1 收单： 3.1.1 普通单由现场管理部每天16:00 和21:00 将当班的工程维修。
40、工程工程技术资料管理办法技术资料管理办法 1. 1. 总则总则 1.1 实现工程部各系统设备设施技术资料、图纸、档案的标准化、规范化管理， 更好地为各系统日常工作服务，为领导决策提供可靠的数据，结合本部实际 情况，制定本办法。 1.2 本部所指的工程部设备设施技术资料、图纸是指在设备购进、安装、运行 中和各系统在日常各项工作中直接形成的及日常管理过程中具有查考使用 价值的各种不同形式和载体的原始。
41、 弱电主管 弱电技工 机管维修 主管 机管维修 技工 机管工程师 经理 副经理 强电工程师 弱电工程师 工程技术管理工 程师 工程总值 电气维修 主管 强电运行 主管 土木维修 主管 装修主管 技 术 档 案 管理主管 机管运行 主管 文员 土木维修 技工 装修技工 电气维修 技工 电站运行 技工 机管运行 技工 。
42、工程部工程部交接班制度交接班制度 1. 交班人员应提前 30 分种做好准备，做到记录齐全，搞好卫生工作。 2. 接班人员应提前 15 分钟到岗，查阅运行记录、交接班记录，检查并询问系 统设备运行情况，检查卫生情况，交班人员必须交清当班的运行方式和设 备运行情况。 3. 上班前不准饮酒，酒后不得接班，交班人员有权拒绝交班，并报领导处理。 4. 在处理事故或执行重要操作时不得进行交接班， 接班人员可。
43、工程部组织架构图工程部组织架构图.doc.doc 工程部岗位职责工程部岗位职责 1.01.0 工程部职责工程部职责 1.1 负责广场公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作，确保广场 设备系统正常运行。 1.2 负责广场公用设施、设备的更新、改造等工程的实施工作。 1.3 负责制定设备管理控制程序、设备专业操作规程，编制设备技术档案，建 立设备台帐，管理好各类工程技术图纸、资料。 1.4 。
44、 给排水系统给排水系统应急措施应急措施 一、给水部分一、给水部分 1. 如果发现给水部分有故障或事故发生，应该立即通知当值工程总值，并立即 进行维修。若积水较多应该采取紧急排水措施。 2. 如果发现供水水表前阀发生爆裂或水表损坏。应联系自来水公司前来维修并 报系统工程师和部门经理。维修值班人员应积极配合维修。维修完成后应该 检查运行是否正常并记录水表读数。 3. 如果发现表后阀爆裂或地下水池进水。
45、 给排水系统维护保养给排水系统维护保养制度制度 1 1. .保养项目保养项目 1 1.1.1 集水井污水泵及主要相关配件保养内容集水井污水泵及主要相关配件保养内容 A 类：1、定期检查水泵运行中是否出现异常，如：漏水、异响、不转以及抽水 不畅等。 2、检查电箱电气配件是否正常工作，紧固接线端子。 3、检查电液位控制浮球是否启闭灵敏。 4、检查电箱的和水泵的接地是否牢固可靠。 B 类：5、定期清洁。
46、给排水系统给排水系统简介简介 正佳广场给排水系统设备分六大部分：正佳广场给排水系统设备分六大部分： 1、供水（市政给水管道）给水（首层负二层） 给水位置（位于负三层的消防水池与生活水池） 2、水泵供水 二层天面 3、 （排水）餐饮油污气浮处理设备市政污水管道 洗手间粪污水三级化粪池市政污水管道 普通污水市政污水管道 （一） 、消防系统供水系统：（一） 、消防系统供水系统：分别由 4 个小系统组成。
47、给排水系统管理程序给排水系统管理程序 1.1. 目目 的的 保障正佳广场内给排水系统的正常运行，节约用水，合理利用水资源，减少 污染源，为客户创造良好的营商、工作、生活环境。 2.2. 适适 用用 范范 围围 适用于正佳广场的给排水系统管理。 3. 3. 职职 责责 3.1 由工程部机管系统负责给排水系统的运行、维修和保养，包括各生活给 水、消防给水、排污水、水景设备、除臭设备及管网等。 3.2。
48、给排水给排水系统系统定期巡回检查制度定期巡回检查制度 1、 每班一次检查各集水井、 污水间设备并按要求打点； 喷泉设备节假日前巡查一次， 节假日早班巡查三次中班巡查二次。巡查记录（见“给排水系统管理程序”6.3、 6.4） 2、检查控制箱上电源是否正常，各仪表指示是否正常。 3、检查控制液位的浮球（或感应头）位置是否正确可靠。 4、检查井内清洁情况，水位是否正常。检查管路和阀门是否正常，排出阀正。
