碧桂园项目定位策划报告合集（共22套打包）

内部资料严禁外传1 内部资料严禁外传内部资料严禁外传 莞深区域产品定位经验分享莞深区域产品定位经验分享 莞深区域莞深区域 2015年年11月月14日日 东莞东莞 深圳深圳 内部资料严禁购购 2 开盘货值：开盘货值：13.31亿亿 溢价溢价32% 清溪翡翠湾开盘价格高于清溪翡翠湾开盘价格高于 保利中央公馆保利中央公馆1500元元/ 推货推货930套、套、12.57亿，推货亿，推货 率率93%；认购；认购832套、套、9.96 亿，按套去化率亿，按套去化率89%（洋房（洋房 认购认购777套；别墅认套；别墅认外传 55套）套） 清溪翡翠湾清溪翡翠湾 开盘当天认购情况爱情三十六计 蜜柚的定位与推广 第一计：知己知彼 锁定目标群体 第二计：高调示爱 我们去登记吧 第三计：嘘寒问暖 蜜柚甜蜜撑起 第四计：惊鸿一瞥 最终还要靠脸 第一计 知己知彼 锁定目标群体 区位 南沙区进港大道北侧（南沙碧 桂园对面），距离金洲地铁站5 分钟车程，规划15号线蝴蝶洲 站旁 占地面积 94亩 容积率 2.8 建筑面积 17万 套数 约1800套 内部配套 泳池、游乐场、篮球场、商业 中心、会所、幼儿园等 外部配套 5分钟精彩生活圈：华汇国际广 场、银行、KTV等 知己：位处南沙进港大道，早 期房地产开发区域，非自贸区 地地 块块 珠潼湖科技小镇 目录 产城融合 科技小镇 潼湖智慧区 借力东进 比肩松山 科技小镇 世界级的产业 基地 合作的诚意 和信心 01020304 01 第一部分 集团转型做科技小镇项目 产城融合 科技小镇 重塑企业角色定位。强化城镇运营商向产城运营商的角色转变 重构区域产业支撑。科技产业导入与属地产业升级结合，以科技创新引领高端智造 打造城镇生活新空间。在核心都市圈外围空间，打造宜业宜居、拥有城市级生活的智慧生态型双创社区 创新企业和政府合作模式。联合战略合作企业，通过PPP等创新模式，携手政府开创未来 新角色 新产业 新空间 新模式 2第一部分第一部分 本项目调研成果综合性结论本项目调研成果综合性结论 市场地位分析市场地位分析 项目项目区域交通地位区域交通地位 本本 项项 目目 调调 研研 成成 果果 综综 合合 性性 结结 论论 便捷性：便捷性： 重要性：重要性： 区域内有城区域内有城 际高速公路、国道、际高速公路、国道、 城市环路以及数条公交线路可城市环路以及数条公交线路可 以直接抵达本项目。以直接抵达本项目。 京石高速公路及京周公路将是京石高速公路及京周公路将是 房山区通往市区相对必经之路，房山区通往市区相对必经之路， 是西南方向进入北京的大动 STATUS THE INTERNATIONAL TRADE CORE NEW PLATFORM SERVES THE LONG THREE JIAO EMPHATICALLY 宁波都市圀 杭州都市圀 南京都市圀 苏锡帯都市圀 上海 合肥都市圀 台州 地位 沿海经济带重要节点 丐界级城市群的重要载体 “十三亏”觃划中挃出，我国未来将加快城市群建设发 展，打造京津冀、长三角、珠三角丐界级城市群，幵将 在全国范围内兯打造19个城市群。 国务院长江三角洲地匙匙域觃划 宁波都市圀核心支点 全方面一体化路网 S1 沿 海 高 速 东环大道 太 一 公 路 台州站 路桥机场 黄岩匙 路桥匙 温岭市 椒江匙 S1 S2 S2 沿海高速：直地产圈 微信：xb oxu n 201 7 珠联碧合 辉映濠江 珠海湾仔项目定位传播报告 地产圈 微信：xb oxu n 201 7 关于本案的开宗明义 1、进军一二线城市核心战略的节点型项目 2、进驻珠海的首开之作，为后续项目奠定基础 地产圈 微信：xb oxu n 201 7 从营销角度理解本案 销售只是其中一方面 另一方面是城市高端住宅的标准建立与碧桂 园珠海的品牌口碑打造 地产圈 微信：xb oxu n 201 7 三度看本案业内 地产圈 微信：xb oxu n 201 7 地产圈 微信：xb oxu n 201 7 当新闻发生时，我们并不在珠海 当我们问到同行时，他们仿佛就在现场 “就是一城多碧前策工作思考 2018年实现全覆盖，三四线市场占有率30% 集团指示： 要求：一城多碧（地市） 每城一碧（县镇覆盖） 思考 在同板块获取 多项目怎么处理？同 期获取三块地，内部 开发时序怎么处理？ 一城多碧是否同城 全劳？同城多劳如 何差异化？一城多 碧怎么规避同质化 ？ Contents Page 一城多碧之布局开发 一城多碧之项目定位 延伸思考 1 2 3 partpart 1 1 一城多碧之布局开发 统一思想目标清晰基于市场分匙细化 市场认知布局思路 1.1 市场认知规模分布 颍州匙 （76.6亿） 2016年已售14.47亿，我司颍州府占比15%，2017年1-10月销 内部资料 严禁外传 1 商业定位逻辑解释 商管中心 前策产品部 内部资料 严禁外传 2 商业定位工作如何开展？ 专业能力 定位 算账 创新 归纳总结 PPT 撰写报告 快速判断 差异化竞争 SWOT分析 市场调研 问卷调查 工具模板 拿地决策 持有 or 销售 参考案例 BGY的商业定位 街区 or 盒子 逻辑思维 定量 定价 定产品 内部资料 严禁外传 3 商业定位逻辑框架 项目定位 (定量/定位/定产品/定价) 规划设计建议 主题定位 财务测算 项目立地研判 城市宏观研究 人口基数 商业市场研究 城市商业发展特点 竞争研究 消费者分析 参考案例分析 企业资源及需求 内部资料 严禁外传 1 前期定位中如何实现 客户需求 前期策划部 2015.12 2 目 录 ONTENTSC 1 3 前期定位的思路 如何实现客户需求 2 如何分析客户需求 3 前期定位的思路 一 4 前言 去错城市 拿错土地 做错产品 找错客户 前期定位的重要性 5 定位的两个层次 卖给谁？ 做什么？ 卖什么？ 说什么？ 战略层面的定位前期定位 战术层面的定位后期定位 战略决定了战术，前期定位是基础 70%的成功取 决于前期定位 30%取决于后期 定位和团队执行 6 前期定位的要素与逻辑 城市分析 市场分析 竞品分析 地块分析 客户分析 目标客户 客户需求 产品定位 产内部资料 严禁外传 1 商业定位逻辑解释 商管中心 前策产品部 内部资料 严禁外传 2 商业定位工作如何开展？ 专业能力 定位 算账 创新 归纳总结 PPT 撰写报告 快速判断 差异化竞争 SWOT分析 市场调研 问卷调查 工具模板 拿地决策 持有 or 销售 参考案例 BGY的商业定位 街区 or 盒子 逻辑思维 定量 定价 定产品 3 商业定位逻辑框架 项目定位 (定量/定位/定产品/定价) 规划设计建议 主题定位 财务测算 项目立地研判 城市宏观研究 人口基数 商业市场研究 城市商业发展特点 竞争研究 消费者分析 参考案例分析 企业资源及需求 SWOT分析 物业功能营销视?的产品定位 定位必看 前期定好位，销售?流泪，双享翻一倍 化北 P可r适 one 如何理解产品定位 P可r适 适wo 产品定位初判逻辑 P可r适 适件ree 产品定位验证 ?科学定位? P可r适 fo布r ?秀案例诠释 CONTENT 化2化3化4 P描RT 访 如何理解产品定位 访 ?谓定位 在对本产品和竞?产品进行深入分析，对消费者的需求进行准确 判断的基础?，确定产品?同的?势及?联系的消费者心 中的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程? 杰克 特劳特 ? ?场产品 营营销销 定位 品牌概念 品牌?值企业形象 品牌 客 户 ? 心 需 求 产品 客户 访 ? 场 ? 位关于产品定位的思考 前策产品部 如果范冰冰 在这里，今天会 场的票价？ 如果凤姐 在这，今天会场 的票价？ 为什么有的饭 店，不打广告， 却门厅若市 为什么有的饭店，天天促销，却冷冷清清 销售时流的泪，销售时流的泪， 一定是前策定位时脑子里进的水一定是前策定位时脑子里进的水 芙蓉姐姐 芙蓉姐姐近照 所有库存，所有库存， 问题一定出在前策定位问题一定出在前策定位 过去常用的几种定位逻辑 依据地块属性推导定位 依据市场调研推导定位 依据客户调研推导定位 根据地块属性做定位 案例：济南央墅 根据地块属性做定位 案例：厦门万科碧碧桂桂园园山山湖湖海海 价价值值梳梳理理及及定定位位推推广广 推广 主题 3月28日 盛大开盘 抢筹倒计时 国际度假湾区 悠享滨海人居 示范区即将绽放 阶段 硬广强拓期：线上线下投放全面铺开广泛拓客期：线上及线下活动全线开展品牌立势期 时间 节点铺 排 产品发布会 盛大开盘摘牌 7月27日 活动 诉求 以展点开放，展现品牌实力、产品优势 等产品强点；同时配合销售城区拓展。 进行广泛拓客；在厦 门、漳州做营销事件 举办产品发 布会，解读 产品价值 推广 渠道 户外、DM、微信、围挡道旗、微信、户外、网络 办卡启动 销售 道具 品牌单张