万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告 投资发展研究中心投资发展研究中心 恒恒 大大 地地 产产 目录 一、恒大公司发展战略一、恒大公司发展战略 市场定位 产品目标及类型 发展战略 二、二、恒大公司全国地产布局 恒大地产全国分布图 恒大项目 三、三、恒大20112012年房地产开发状况 2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积 2012年计划开工面积、拿地面积 2012年13月恒大已拿地块 四、恒大四、恒大20112011年营销状况年营销状况及2012年营销计划 五、恒大五、恒大2011201商用房产的盈利模式及开发流程 商用房产的融资及盈利模式 来福士城，新加坡来福士广场，上海 来福士中心，北京 来福士广场，成都来福士广场，杭州来福士城，巴林 所到之处：城市地标 城中之城 城市综合体的主要特征城市综合体的主要特征 城市综合体对城市发展的积极作用城市综合体对城市发展的积极作用 提升城市品质和 价值的点睛之笔 资源共生、聚 合增值 产业集聚、功能互补 提升城市区域的 品牌形象 极大程度的优化 城市资源配置 提高城市居民生活、 工作的效率 拉动所在区域 的发展 5 Description Mixed Development (Office, Retail,第二部分：万科工程管理的破解之道 一、万科工程质量管理的破解之道 二、万科工程进度管理的破解之道 三、万科工程成本管理的破解之道 四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用 万科工程质量管理的破解之道 回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制 标杆企业的破解之道： 从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 明确设计审查要点，控制关键易错环节 优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工 过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量 万科工程质量管理的破解之道 事前控制一，通过施工图设计指导书指 导设计院设计工作 住宅1 万科公司成本控制分析 2 1.1房地产开发商成本管理面临的挑战 1.1.利润是多少利润是多少 不准确不准确 2.2.项目间成本项目间成本 不可比不可比 3.3.基础资料管理基础资料管理 各显神通各显神通 4.4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本项目销售完了，如何准确计算项目的成本 一锅烩一锅烩 5.5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 - 凭感觉凭感觉 6.6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控- 一支笔一支笔 3 新 项 目 发 展 新 项 目 发 展 规 划 设 21.1.26 1 目 录 PART 1 万科集团的几个成本管理观点简介 PART 2 XX地产与万科地产成本管理、采购管理现状对比简析 PART 3 与重庆万科成本管理交流心得汇报 21.1.26 2 第一部分 万科集团的几个成本管理观点简介 21.1.26 3 一 成本管理的总目标 创立成本优势 规模经济优势 创新技术优势 成本管理优势 意义： 从企业的规模效益（如材料集中采购）取得成本竞争优势； 应用新技术、新材料、新工艺，提高劳动生产率，降低成本； 建立和发挥现代成本管理优势，向管理要效益。 21.1.26 4 二、正确认识成本管理 21.1.26 5 21.1.26 6 成本管理的重万科集团成本管理部万科集团成本管理部 刘石磊刘石磊 万科成本管理实践与思考万科成本管理实践与思考 主要内容主要内容 一、万科成本管理的实践一、万科成本管理的实践 二、万科成本管理模式二、万科成本管理模式 三、成本管理的几点思考三、成本管理的几点思考 万科成本管理的实践万科成本管理的实践 万科成本管理重要历程回顾万科成本管理重要历程回顾 19981998年：年： 集团“成本管理年”集团“成本管理年” 20002000年：年： 集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部”集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“现现 状状 很忙，忙着招标 很烦，xx部门未通知我 就实施了，成本超了 很累，签证变更很多， 加班才能审完 很无助，不知道怎么定价 很委屈，控制成本反而 被认为是跟他们过不去 很生气，自己认为很好的即 经济又可行的建议未被采纳 现状引发的思考现状引发的思考 项目成本不好做，劳累无成就感 事实可能确实如此， 但我们可不可以反过来想一下，是否我们的管理方式有不 合理的地方呢？ 我们有限的时间、精力安排是否有不科学的地方呢？ 此次培训的意义此次培训的意义 很简单，此次培训的目的就是希望可 以给各位提供一些有效的管理方法、 万科成本管理经验推广报告万科成本管理经验推广报告 主要内容主要内容 一、万科成本管理的实践一、万科成本管理的实践 二、万科成本管理模式二、万科成本管理模式 三、成本管理的几点思考三、成本管理的几点思考 万科成本管理的实践万科成本管理的实践 万科成本管理重要历程回顾万科成本管理重要历程回顾 19981998年：年： 集团“成本管理年”集团“成本管理年” 20002000年：年： 集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部”集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部” 20022002年：年： 确定万科成本管理成本管理规划成本管理规划 成本前置与设计阶段的成本规划及优化 目录目录 一一 规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流 程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业 地带”与案例分析地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念 2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化 三聊聊运营管理聊聊运营管理 北京万科运营管理部北京万科运营管理部 20122012年年0707月月 大脑、中枢、经脉 Q: Q: 运营管理部是什么组织运营管理部是什么组织? ? 东厂、内务府、吃喝团、总经理秘书团 Q: Q: 案例，某项目需尽快取得大产证后现房销售，案例，某项目需尽快取得大产证后现房销售， 在办理过程却发现公维尚未收全导致无法办理。在办理过程却发现公维尚未收全导致无法办理。 经反复核查，发现有两户客户虽已收房但公维经反复核查，发现有两户客户虽已收房但公维 并未缴纳并未缴纳？如果是你会怎么办？如果是你会怎么办？ 2 1 1、报建报批流程及说明 长沙万科项目事务部 二O一O年七月八日 国土局国土局 国土局国土局 规划局规划局 规划局规划局 建设委员会建设委员会 建设委员会建设委员会 相关职能部门相关职能部门 相关职能部门相关职能部门 发展和改革委员发展和改革委员 会会 发展和改革委员发展和改革委员 会会 红线图红线图、地籍测绘地籍测绘 红线图红线图、地籍测绘地籍测绘 投资备案证投资备案证 投资备案证投资备案证 用地许可证用地许可证、总平总平 图及方案审查图及方案审查（建建 管处审核管处审核，综合处综合处 发证发证） 用地许可证用地许可证、总设计管理流程、标准化以及产品创新设计管理流程、标准化以及产品创新 地产开发地产开发设计管理综合培训教程设计管理综合培训教程 目录目录 Part 1Part 1：设计管理流程和成果标准：设计管理流程和成果标准 Part 2Part 2：开发管理的里程碑及任务树：开发管理的里程碑及任务树 Part 3Part 3：研发工作五步法：研发工作五步法 Part 4Part 4：标准化建设：标准化建设 Part 5Part 5：产品创新研究：产品创新研究 Part 6Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设：研发设计团队管理及组织体系建设 1.1 1.1 什么是设计管理流程？什么是设计管理一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持 精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造 价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大 控制：工程质量、工程工期、工程投资。控制：工程质量、工程工期、工程投资。 成本构成比例成本构成比例 见金色家园实例见金色家园实例 二、建设项目成本的构成二、建设项目成本的构成 及控制要点及控制要点 一）项目成09.3.191 地下车库建筑设计中的成本问题地下车库建筑设计中的成本问题地下车库建筑设计中的成本问题地下车库建筑设计中的成本问题 2009.032009.03 09.3.192 解析地下车库解析地下车库解析地下车库解析地下车库 09.3.193 地下车库建筑设计中的成本问题地下车库建筑设计中的成本问题-解析地下车库-解析地下车库 决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面： 1：地下车库规定停车数量 2：地下车库范围、层数以及布置方式 3：人防地下室面积、等级及布置方式 4： 决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面： 1：地下车库规定停车数量新项目发展制度新项目发展制度成本估算成本估算 汉略地产研究中心 摘要摘要 新项目发展制度简介新项目发展制度简介（5） 新项目成本估算体系新项目成本估算体系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 项目评价工组流程项目评价工组流程（7） 主要应用表格主要应用表格（8） 应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性（9） 成本估算支持条件成本估算支持条件（10） 新项目成本估算表格新项目成本估算表格（11） 可研报告成本估算表格可研报告成本估算表格（11） 集团财务分析表格集团财务分析表格（12） 规划要点工作房地产开发项目成本管理的 重点阶段 房地产开发项目成本管理的 重点阶段 2011年6月2011年6月 万科集团成本控制中心万科集团成本控制中心 目录目录 一、什么是管理一、什么是管理 二、房地产开发项目的成本管理二、房地产开发项目的成本管理 三、前期开发成本及控制简述三、前期开发成本及控制简述 四、设计阶段对建安成本的管控四、设计阶段对建安成本的管控 五、招标阶段对建安成本的管控五、招标阶段对建安成本的管控 一、什么是管理一、什么是管理 管理管理是指使活动完成得更有效的过程。这 里的过程表示管理者发挥的职能，概括地 称
