房地产E网-房地产与物业管理实用资料库
京津龙湖地产营销部动态成本控制流程
2008版
（草稿）
一、目的
l 节省营销部日常费用开支。
l 提升营销部资金使用费效比。
l 明确营销部各职能及各项目人员在各时间节点的资金预算。
l 确立资金申请、审批、使用、监督流程。
二、适用范围
l 适用岗位：营销部各职能及项目费用相关负责人；
l 适用模块：营销费用的预算及申请流程；合同签订流程；物业及营销收支界面；营销行政办公费用管理；营销设施建造、运营费用管控；营销推广费用管控等；
三、原则：
l 各项目营销经心动千年成都 定居世纪龙湖
——理想的城市，理想的生活，理想的居所
青岛龙湖
成都，一个富含古韵的历史文化名城，一个休闲惬意的现代化田园城市，一面动一面静，看似矛盾却又如此和谐，无居无束的休闲生活，吃喝玩乐的品味人生，这是我们在大城市忙碌的生活中所体会不到的恬静。我也因此爱上了成都，爱上了这个懂得生活的城市。
去年和老公的一次成都之旅到现在还是记忆犹新，悠闲的生活，各色饕餮的的美食，秀丽的风景，可爱的熊猫，还有热情淳朴的成都人都给我留下了深刻的印象。去成都，一定要尝尝成都的美食，逛逛成都的茶
成
本
后评估管理
（成本测算管理）
及
工
作
指
引
1 目的
为评价项目成本的科学合理性，总结成本管理的经验教训，积累成本资料，为新项目成本测算提供参照，特制定本指引。
2 适用范围
适用于集团所有竣工验收且已办理结算的单体及总体工程项目。
3 术语和定义
3.1 工程项目成本后期评估分析：指工程项目竣工后，对项目发生的整个建造成本情况进行的全面的、系统的评价及分析总结。
4 职责
4.1 项目公司成本管理部
4.1.1 负责编制《项目成本后期评估表》及《结算分析表》，并提交集团成本房地产结构成本的优化与控制（讲师简介：安岩：京海博瑞特约讲师，英国皇家特许结构工程师（IStructE）；英联邦结构工程师学会会员（MIStructE）；美国项目管理协会特许项目管理师（PMP）；中国首批一级注册结构工程师；中国首批注册监理工程师；中国一级注册结构工程师全国统一考试评卷专家；深圳市科技局、规划局专家库专家。长期在国内甲级建筑设计院及著名外资建筑设计公司担任结构总工程师之职。曾在知名地产企业――金地集团全面负责整个金地集团的结构设计管理及结构成本控制的管理工作，在集团内享有很高的专业权威地位。目前任某龙湖研究之一:运营管理体系龙湖研究之一:运营管理体系成果化成果化精准化模板化精准化模板化业内人士眼中的“龙湖”业内人士眼中的“龙湖”第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系；第二，是龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率；第三，是龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍；第四，是龙湖地产赢得了重庆市政府的支持，当然，这种支持也是这家企业为重庆所作的贡献分不开的。摩根士丹利的常务董事 Kenny Tse摩根士丹重庆龙湖地产造价管理规定（造价篇）
目录
一、 关于设计变更、现场签证、竣工图编制的规定 1
二、 工程预（结）算编制审核补充规定 4
三、 部分定额执行问题的统一意见 8
一、 关于设计变更、现场签证、竣工图编制的规定
为规范与该合同有关的设计变更、现场签证、竣工图编制（以下简称“变更”“签证”“竣工图”）的管理工作，分清责任，提高结算效率，保护双方的利益，特制定本规定：
第一条：承包人对于发包人正式发出的变更、签证，应及时、完整地执行，并在保证满足工程质量和进度要求的同时，同步进行竣工图的编制成本控制A、B、C群 聊天记录
龙湖PMO引发的讨论
7月5日成本A、B、C群讨论精华汇总
本讨论精华提纲：
1、龙湖的PMO成本管理体系 1
2、龙湖的工作压力 3
3、龙湖体系的若干问 4
4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论 6
5、产品标准化or行为标准化？ 11
6、成本数据库的建立 15
7、相关知识历史回顾 19
2011-7-5 9:41:19 上海-拈字-合约
啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。管理架构也很有特色，值得研究一下。
1、龙湖的PMO成本管理体系
PMO概论：
2011-7-5 10:5.2.2 5.2.2 控制软硬景观比例原则：在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感原则：在有限景观总成本下，减少硬景面积，做出精致感景观三大纪律十项注意中规定：独栋别墅8-10%；联排别墅10-12%；花园洋房15-17%；高层公寓16-19%(若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降3-5%)解读：景观投影面积定义：园区围墙内扣除了车行道、建筑占地面积之外的景观面积。（园区景观面积）A、地块越小，容积率越高，硬景比例越高；B、别墅类型不同比例有区别，独栋比联排低；档次不同比例有区别，档次越高，硬景比例越低硬景比例规定：?5 体主 讲： 房地产标杆讲坛： 体验区景观设计管理与实务 中国深圳2012.03.24-25 主 讲： 房地产标杆讲坛： 体验区景观设计管理与实务 中国深圳2012.03.24-25 为什么选择龙湖？为什么选择龙湖？为什么选择龙湖？为什么选择龙湖？ 客户客户 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 客户客户 梦想实现 景观好 人性化 梦想实现 景观好 人性化 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 内部视角内部视角 相对低成本 震撼效果 景观与营销理念配合 复制 相对低成本 震撼效果 景观与营销理念配合 复制+ + + +创新创新 4 4 4 4 生活情调生活情调 3 3 3 3 体验式营销，是一个欢迎参加弗莱明戈项目后评估欢迎参加弗莱明戈项目后评估龙湖弗莱明戈项目总结弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估蓝湖郡项目团队二八年五月九日蓝湖郡项目团队二八年五月九日弗莱明戈项目后评估成果目录 第一篇：项目运营总体概况第二篇：工程总结 第三篇：研发总结第四篇：营销总结 第五篇：成本总结第六篇：物业总结 第七篇：客户中心总结弗莱明戈项目后评估成果第一篇：项目运营总体概况目录目录第一部分项目关键指标列示及简析第三部分第一部分项目关键指标列示及简析第三部分项目运营的几点反思项目运营的几点反思龙湖标杆研究成果1龙湖运营管理体系龙湖运营管理体系投资论证设定项目基准项目指标集团运营体系投资论证及收益跟踪土地投资分析结果、项目启动阶段结果方案设计成果验收、初步设计成果演算施工准备阶段成果、营销阶段成果交房阶段成果、后续阶段成果PMO预算决策会、PMO项目启动会阶段成果审查会、PMO关键决策会半年年度总结会、PMO月度运营会、项目周例会集团关键节点计划管理公司一二三级计划管理个人计划管理目标成本、动态成本的跟踪及控制预算制定、滚动资金计划控制知识积累、管理及分享实现预定收益指标科学决策降低科学决策降低科项项目目成成本本估估算算序序号号成成本本项项目目成成本本项项目目包包含含范范围围估估算算基基础础（一一）土土地地获获得得价价款款1政府地价土地出让金、土地开发费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等项目建设用地面积2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等项目建设用地面积项项目目成成本本估估算算序序号号成成本本项项目目估估算算基基础础工工程程量量单单位位单单价价(元元)合合价价(万万元元)建建面面单单方方成成本本（元元/平平米米）可可售售单单方方成成本本（元元/平平米米）（一一）土土地地获获得得价价款款10,6564644721政府地价项目建设用地面积160亩646,47710,3464504582合作款项160亩-3红线外市政设施费160亩-4拆迁补偿费项目建设用地面积160亩-5契税10,346元3.00%3101414（二二）开开发发前前期期工工程程费费7,1653123171规规划划设设计计费费1,5816970（1）方案前设计费项目总建筑面积218,3房地产景观设计、施工管理房地产景观设计、施工管理房地产景观设计、施工管理房地产景观设计、施工管理主讲人 曹海瑛主讲人 曹海瑛曹海瑛背景介绍曹海瑛背景介绍19年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，8年地产公19年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，8年地产公司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总监、副总经理。擅
案 例 库
龙湖地产
二〇〇七年六月
目 录
第一篇 研发类案例 8
01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 8
02 弗莱明戈面积计算的案例 11
03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结 14
04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 17
05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例 21
06 紫都城四期样板区图纸案例 26
07 紫都城四期落水管定样案例 35
08 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例 39
09 紫都城四期户门定样案例 45
10 观山水规划验收案例 48
11关于清波选择项目景观设计单位的案例 49
12 晶蓝半电梯花园洋房（7+1F/-1F)序号成本项目估算基础单位工程量单价(元)合价(万元)平米造价工程量及单价说明造价占比（三）主体建安费 建筑面积m242,8566,9921,631预设：1600100%1基础工程5141207.4%2地上结构及粗装修工程3,61784451.7%3门窗工程5901388.4%4公共部位精装修1,22428617.5%5户内精装修-6主体设备及安装工程费1,04624415.0%成本项目包含范围室内地坪（低标高）以下部分单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用外墙、大堂、电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬、栏杆等精装修费用厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用电梯龙湖地产管理流程图采购管理部流程工程管理部流程战略目标实施流程行政流程设计前期管理部流程人力资源部流程销售管理部流程研发管理部流程战略管理部流程财务管理部流程流程名称：材料设备招标流程流程编号：2.2.3流程拥有者：规划技术部流程名称：材料设备招标流程流程编号：2.2.3流程拥有者：规划技术部时间规划技术部高层领导工程管理部编制项目总体采购计划开始启动单项采购程序审批编制招标文件A145145对拟邀标单位的评审报批审批638763871011910119资财部提出预选邀标单位供应商数据库2 2通知入选的拟邀标单位9 9审核工程项目部战
To:成本部∕招标合约部 收
From:010--60309718
11月18-20日 青岛 召开
解密龙湖核心竞争力之
龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理
研讨会
----龙湖地产“成本第一人”总经济师—周世艾与您分享龙湖地产管理精髓
【课程背景】
龙湖地产一直低调而神秘，外界人士大多不清楚龙湖内部的管理，而龙湖内部员工更是少于公开讲述龙湖的管理。这个偏居西南一隅，白手起家的企业，仅仅十来年就成长跻身为中国房地产行业一流阵营，到底用了什么“绝招”，是许多同行迫切希望探究的问题。特邀有“龙湖成本第一人”称号的原重庆龙湖地产总营销部动态成本控制流程2008版
（草稿）
一、目的
l 节省营销部日常费用开支。
l 提升营销部资金使用费效比。
l 明确营销部各职能及各项目人员在各时间节点的资金预算。
l 确立资金申请、审批、使用、监督流程。
二、适用范围
l 适用岗位：营销部各职能及项目费用相关负责人；
l 适用模块：营销费用的预算及申请流程；合同签订流程；物业及营销收支界面；营销行政办公费用管理；营销设施建造、运营费用管控；营销推广费用管控等；
三、原则：
l 各项目营销经理对本项目多费项负责；
l 各职能中心负责人对多项目本费项负 龙湖地产造价采购部招标界面划分办法
龙湖地产造价采购部招标界面划分办法
21
10.05.15-16“解读龙湖地产景观设计及施工管理实战讲座解读龙湖地产景观设计及施工管理实战讲座”部分课件部分课件 quenie 周末两天，参加了公司报名的“解读龙湖地产景观设计及施工管理实战讲座”。一开始多少有点不愿意，因为本来计划周末是要去看文博会，而且这课程的主要内容多更还是和景观设计相关，但是后来了解到这是公司领导特意把我们成本部三人的名字给加上，学费 3800 元/人，遂欣然而往。课程安排如下：15 日上午：龙湖的公司体系和管理制度 下午：龙湖的景观设计理念、形式以及部分案例分析 16 日上午：龙湖的景观成本管理
0龙湖成本控制思想概述
我们大家可以先想象这样一个场景，假如你是一个项目的成本经理，快到月底了，你带着你的成本小组连续鏖战2，3个通宵，在喝完5盒速溶咖啡，吃光了一箱泡面，滴完2瓶眼药水后，总算赶到30号之前将所有合同拆分到相应费项中了。当你自信满满的把成本报表放到老总办公桌上时，得到的却是否定的回答，老总根据多年的实践经验认为你上报的成本是错的，经过严厉斥责后，要求你立刻查出错误来。
当你垂头丧气的走出老总办公室时，你的心情只有更加沉重。查错谈何简单啊，每一个费项的金额都是从不同的合同中拆分而来 龙湖成本管理与房地产开发成本控制
———周世艾
周世艾：谢谢大家，今天下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。实际上龙湖的成本管理，真正成体系的时间从1998年开始。那个时候还处在签合同算一个合同的情况，后来在98年的时候，把已经开办的项目，和已经签合同的情况做了一个汇总。然后作了一个分解，那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项，前期工程费是一个大项，有些合同
龙湖成本管理资料汇编
目 录
一、集团成本管理办法
1、目的
2、适用范围
3、成本管理责任界定
4、成本管理原理及主要概念
4.1、成本管理原理
4.2、“动态成本”的概念
4.3、“已确认合同变更”的概念
4.4、“已签合同预估变更”的概念
5、目标成本编制及审批管理
5.1、土地版目标成本（土地投资论证阶段）
5.2、启动版目标成本（项目启动阶段）
5.3、基准版目标成本（方案设计阶段）
5.4、执行调整版目标成本
6、合约规划分解
7、动态成本本月度回顺
8、成本系统控制
9、项目竣工成本确认
10、项目竣工结算
11、大量管理资料下载
目 录
一、 总 则
二、房地产成本管理职责
（一） 集团总部的成本管理职责
（二） 开发企业的成本管理职责
三、房地产成本监控
（一）成本监控系统
（二）成本监控的要求
四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制
（二）规划设计环节的成本控制
（三）施工招标环节的成本控制
（四）施工过程的成本控制
（五）工程材料及设备管理
（六）竣工交付环节的成本控制
（七）工程结算管理
（八）其他环节的成本控制
五、 附 则
确立项目主题和定位只有确定了项目的定位和主题，才能确定景观设计的思路和方向，才能进行项目景观的概念设计和后续工作，故此过程中必须与景观公司进行沟通确立项目总体规划景观在适应总体规划的基础上需要建筑成为景观的一部分，同时景观又增加建筑的品位和内涵，景观公司在项目早期介入为项目创造更多的差异化卖点提供更广阔的平台确立社区功能和经济技术指标只有在社区功能和要求、经济技术指标、项目定位等因素确定的框架内进行景观设计，才是适合本项目的景观设计市场客服中心（营销）采购合约中心（成本）工程部综合考虑前述各项要龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾主讲：周世艾2011年年7月月25日日PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 讲师介绍讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。理和合同、招投标管理龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾主讲：周世艾2011年年7月月25日日讲师介绍讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容内容内容内容成
