万科房地产运作模式资料合集打包下载（共25套打包）

万科管控模式变迁万科管控模式变迁标杆研究报告 2万科总部万科总部总总经经理理办办公公室室人人事事行行政政管管理理部部财财务务管管理理部部企企业业策策划划部部资资金金结结算算中中心心项项目目公公司司一一项项目目公公司司二二项项目目公公司司三三当时万科集团组织结构特点当时万科集团组织结构特点集团公司充分放权给项目公司，只对前期设计、资金管理、总体成本和项目利润有严格要求；项目公司有充分的自主权集团公司组织结构设置相对简单，很少设立专业部门，如工程部、设计规划部、采购部等在这种组织架构下，万科自身的专业08.03.26Page 1一线公司项目工程管理模式工程采购与成本管理部人力资源部08.03.26Page 2万科按同时在建项目数将公司分为三类万科按同时在建项目数将公司分为三类:A A类公司（领先型）类公司（领先型）6个以上项目同时在建。B B类公司（成熟型）类公司（成熟型）3-5个项目同时在建C C类公司（培育型）类公司（培育型）1-2个项目同时在建08.03.26Page 3项目经理部基本单元项目经理部基本单元现场质量技术管理质量管理质量策划质量、技术交底实体质量的实测实量施工和交付样板管理质量问题整改工程技术管理图纸和施工技术方案的审核现场生产加载中.%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 01 2 3 4 5 6 7 8 9 01万科企业股份有限公司案例分析万科企业股份有限公司案例分析2 28 8年的品牌积淀年的品牌积淀2525个城市的住宅开发个城市的住宅开发6000060000户家庭户家庭的的幸福生活幸福生活目 录公司概况成长回顾成功之道万科文化企业简介品牌历史管理团队企业架构 公 司 概 况企业简介万科物业是怎样炼成的人力资源部课程纲要万科集团发展史万科物业的发展历程万科物业企业文化和价值观万科物业职业发展万科集团发展史万科成立于万科成立于19841984年年5 5月月 （领证）（领证）司庆日：司庆日：9 9月月2121日日 （左右）（左右）代代码码000002000002：以以房房地地产产为为核核心心业业务务的的中中国国大大陆首批公开上市企业之一陆首批公开上市企业之一至至20042004年底年底，公司总资产公司总资产 155.3155.3 亿亿 RMBRMB 净资产净资产 6262.1.1 亿亿 RMBRMB20042004年底年底,拥有员工拥有员工85008500名名 数字万科本报告是严格保密的从新鸿基到帕尔迪从新鸿基到帕尔迪 万科商业模式解析本报告是严格保密的。无疑，万科是按照成为未来商界主流开发商的道路在前进。如今的万科已经被行业喻为标杆企业，为什么万科会成为企业学习的标杆呢？原因也是在于经过23年的探索，万科形成了可引领企业持续发展的管理优势。对于万科创造的业绩，业界名人冯仑的一句评论极为精辟：“有些公司80%时间关注的是机会和突破，只有不到20%时间抓管理，而万科恰恰相反，80%80%精力投入管理性决策上，精力投入管理性决策上，20%20%是投是投资性的决策资性的决策”。本报告是1如何进行客户定位客户定位的意义客户定位的意义2客户定位对于营销的意义客户定位对于营销的意义一切产生于矛盾一切产生于矛盾 我们生活在一个无所不有的物质社会；发达的生产力与充裕的产品与服务制造了繁荣的供应市场，充裕的资金构成了旺盛的需求；但是，那些产品与服务是真正受到市场需要的吗?客户真正了解自己的需求么？找得到自己的需求么?物质生活悖论物质生活悖论所以，尤其在现代，营销工作的历史使命是所以，尤其在现代，营销工作的历史使命是在物质生产大爆发的年代在物质生产大爆发的年代帮助那些眼花缭乱，无所适从的客户发 万科工程管理的3大模块18个控制点4.合作方-不是谁都可以到万科做工程3.拉闸制度案例1：拉闸制度的由来-丰田汽车4.红白黑榜红榜：可增加合作面积白榜：维持现有合作面积黑榜：减少合作面积或终止合作无论对总包，还是万科项目部，榜单都是悬在头顶的一把剑！公司项目名称总包单位名称 项目经理名称第一季度第二季度第三季度第四季度红榜 白榜 黑榜 红榜 白榜 黑榜 红榜 白榜 黑榜 红榜 白榜 黑榜深圳XXXXXX广州东莞5.满天星计划通报表扬 磐石奖 项目获鲁班、詹天佑大奖 通报表扬+10万元奖项目 金砖奖 公司获全国质量奖 通报表扬+100万元奖万科万科 200805房地产项目开发流程房地产项目开发流程传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地配套商品房模式配套商品房模式传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼1企业研究万科2Part 1企业概况3Part 2发展现状12Part 3文旅发展特征19报告大纲3企业介绍发展历程业务框架4Part1-1 企业介绍Part1-1 企业介绍万科企业定位万科地产VANKE核心竞争力世界最大的住宅开发商，全国性布局，业务多元化战略企业背景成立时间：1984年总资产：5369亿人民币主营业务：房地产开发和物业服务企业性质上市公司(000002)股份制企业典型项目项目名称：杭州良渚文化村 南部湾万科城 上海万科滨江国际 松花湖国际度假区 55Part1-2 企业发展历程1984年1988年1993年1996年2003年1984年以“现代科教仪器展销中心心”的名称注册成 万科旅游地产首尝试互联网思维模式 “知行合一”的风格从来都是万科惯有标签。从万科集团开启“互联网思维”到实际行动，北京万科的第一步实际上已经悄然落子在最直接体现效能的旅游地产领域。日前，北京万科与途家网正式确立合作关系，由万科开发的天洋万科·北戴河小镇也开始了万科互联网思维模式下的首次尝试。 　　万科旅游地产打响“互联网”第一枪 　　师学“互联网”，从近几个月万科从上到下可见一斑。2014年伊始，万科集团总裁郁亮便带领万科团队马不停蹄地拜访了小米、阿里巴巴、腾讯等互联网企业，引发行业关于互联网1万科集团研究万科集团研究精细精细化战略运营化战略运营+价值链的授权管控价值链的授权管控+战略性战略性人力资源体系建设人力资源体系建设2万科从万科从8484年成立至今经历了三个发展阶段，其中年成立至今经历了三个发展阶段，其中20042004年开始精细化年开始精细化战略，采取战略，采取“客户细分、城市圈聚焦和产品创新客户细分、城市圈聚焦和产品创新”三大发展策略，三大发展策略，实现业绩持续实现业绩持续高增长，高增长，20072007年顺利跨入年顺利跨入500500亿大关亿大关万科具备精准的市场研判能力，在2004 年之后的历次市场调万科客户细分与品类规划简析万科客户细分与品类规划简析9/24/2024n序序有什么样的人，就有什么样的生活。有什么样的人，就有什么样的生活。有多少种生活，就应有多少种居住空间。有多少种生活，就应有多少种居住空间。万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，四大产品系列四大产品系列GOLDEN CITY TOWN TOP，为四种不同的生活状态服务，为四种不同的生活状态服务，全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。万科客户细分成果分享万科客户细分成果分享万科万科的核心竞争力 在房地产行业流传着这么一句话，房地产项目的竞争力是什么？地段，地段，还是地段。由此可见房地产公司对土地的依赖程度。问题是，土地又是由谁决定的呢？当然是政府，一旦房地产公司的竞争力是地段，而地段又是由政府控制，那房地产公司之间竞争的结果会是什么？ 在我们为万科提供战略咨询服务的时候，首先就是从回答这样一些重要问题开始的。万科的管理层对当时的房地产市场作了这么一个判断，那就是中国的房地产行业正在进入理性时代，房地产公司之间的竞争，将从不规范走向规范，从依赖土地资源走向依靠对土地价万科的运营模式以及经营理念 企业运营模式： 1.股份制改造 万科经过股份制改造的推行、企业控制权也随之清晰，由于产权明晰、万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心业务的战略。 2. 科学的决策机制 近年来、万科逐步推行立项听证机制。这一制度的建立，减少了决策失误。而且充分发挥集团整体资源优势，促进资源共享。 3.由多元化转向专业化 在发展的过程中，万科开始由多元化向专业化的调整，以去年8月下旬出售所拥有的万佳全部股权为标志，宣告经历多年的专业化战略调整全部完成，真正的“加法”也从此时万科社区商业运营模式分析 导读：一、业态、规划、节奏、合作 尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。 逻辑与提纲： 1.商户赚钱才能继续经营； 2.社区成熟，住户才能舒心； 3.住户满意，开发商才能赚钱。 客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等 一、 业态、规划、节奏、合作 尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。 万科以前的管控模式：万科管控模式的演变 1999年 集团总部（地产化） 设计 工程 营销 人力资源 财务 集团总部（权力逐渐下放） 资金 战略 品牌 人力资源 各一线公司 各一线公司 设计 工程 采购 营销 2000年 2004年以后 2004年总部专业化 万科以往都是实行相对集权的管理模式，这让万科得以建立其专业化和标准化，但同时也限制了企业灵活应变的能力。 建议万科选择相对放权的管理模式：为了应对市场的变化和业务的发展，一线公司是最了解市场情万科标杆研究万科标杆研究 第1页2008年11月1日版权所有,不得翻印目录目录三、管控篇三、管控篇1 1、组织架构演变组织架构演变2 2、现阶段的三级管理体系现阶段的三级管理体系3 3、现阶段的公司治理模式现阶段的公司治理模式四、四、万科标杆研究万科标杆研究 第2页2008年11月1日版权所有,不得翻印经过多年发展，万科形成了经过多年发展，万科形成了三头博弈三头博弈的分散股权结构的分散股权结构大股东大股东中小股中小股东东管理层管理层传统治理结构传统治理结构反映大股东意志反映大股东意志职业经理人职业经理人大股东大股东中小股中vk集团组织管控模式2009年年5月月说明：因说明：因2009年相关数据还未公布，故本介绍年相关数据还未公布，故本介绍相关数据截止时间为相关数据截止时间为2008年底。年底。2 万科发展历史万科发展历史198419911993混沌期（无明晰战略）多元化期（综合商社模式）调整期 （战略导入）84年公司成立，经营办公设备、视频器材87年兴办工业88年进入房地产90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构91年确定综合商社发展模式93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务97年转让下属万科工业98年转让下属广告公司2001年转让属下万佳万科经营模式分析目 录万科集团简介万科房地产销售模式万科房地产服务模式万科房地产竞争优势万科17英里欣赏万科集团简介！面对中国房地产市场这个巨大的潜力市场，自2003年起，各个房地产企业迅速崛起，其中很多企业都迅速跻身中国房地产企业前列。这时候我们不能不提到一个人：王石，以及他身后的万科企业股份有限公司。这个公司成为了中国房地产企业的成功模范。万科王石1951年1月23日生，籍贯安徽，出生于广西柳州1968年参军，退伍后就职郑州铁路局1974年就读于兰州铁路学院给排水专业，毕业后先后在广州铁路局、广东省委单人技术员、万科集团管控模式的变迁万科集团管控模式的变迁上海攀成德企业管理顾问有限公司2基于战略的集团管控模式调整案例：万科基于战略的集团管控模式调整案例：万科万科?目标：行业的领跑者?销售收入：?1984：5800万?2002：44.2亿?2004：76.7亿?2005：135.9亿?2006：212亿?2007：355亿?2008：410亿?2009：489亿?2010:507亿3199319932000年2000年利润的多元化主导战略利润的多元化主导战略万科集团涉及影视、贸易、房地产等5大产业房地产项目数量少，主业地位不突出需要进一步转型2001-2004年2001-2004年房地产主导战略房地产主导战略砍掉其他产主办单位：深圳市决策时代投资顾问主办单位：深圳市决策时代投资顾问有限公司有限公司深度解析万科深度解析万科深度解析万科深度解析万科企业精细化管理实战研讨会企业精细化管理实战研讨会企业精细化管理实战研讨会企业精细化管理实战研讨会 专业致力专业致力精诚明锐精诚明锐专注于地产培训定制化服务专注于地产培训定制化服务26100527+2万科数字万科数字目录目录房地产开发企业卓越管理体系房地产开发企业卓越管理体系p标杆企业的管控体系标杆企业的管控体系p标杆企业的流程管理体系标杆企业的流程管理体系p经营管理经营管理341.1 1.1 2I.合作的目的和原则1、合作的必要性和可行性2、合作的原则II.万科合作模式1、与土地方合作（1）项目公司模式（2）合作建房（3）股权收购2、与资金方合作（1）联合竞买（2）境外融资（3）信托II.合作对万科的影响目录2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”I.合作的目的和原则4一、合作的必要性（一）从集团经营管理的战略角度考虑降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率（二）项目发展存在资金瓶颈1、土地政策变化2、国家金融政策变化（三）土地供不应求维持年30%的增长率为什么要合作二、合作全面解析全面解析万科未来居住模式万科未来居住模式目目 录录二、未来居住模式与传统小户型的比较二、未来居住模式与传统小户型的比较 一、万科未来居住模式的诞生一、万科未来居住模式的诞生 三、未来居住模式各功能区详解三、未来居住模式各功能区详解 一、万科未来居住模式的诞生一、万科未来居住模式的诞生 “高房价的宠儿高房价的宠儿高房价的宠儿高房价的宠儿”年轻购房者年轻购房者年轻购房者年轻购房者压力大，买小点，压力大，买小点，再小点再小点投资者投资者投资者投资者易买好租易买好租开发商开发商开发商开发商投资少，开对标公司管理模式对标公司管理模式 一、万科管理模式一、万科管理模式 3.1 股权架构股权架构 万科属于股权分散的公众上市公司，最大的股东控股比例占 15左右。万科在股份制改造上，先分散股权抗衡大股东“一股独大”，再寻找大股东支持（华润总公司）。企业的所有权和管理权分离，职业经理人实际上控制着公司的日常运作，使企业完全按照市场规律来运营。流通比例高，达到了 85以上，万科管理层一直重视投资者关系，也便于维护中小股东的利益。截至到 2007 年 12 月 31 日前 10 名股东持股情况 截至到 2007 年 12 月 31 日前 10 名股东持股目目录录1、地产专题研究报告2、商业地产情报5、营销模式借鉴3、典型楼盘深度研究报告4、楼市动态纵横6、热点楼盘聚焦7、规划设计借鉴1地地产产专专题题研研究究报报告告本期特别专题如何起草一份完美的房地产合同如何起草一份完美的房地产合同如何审查房地产合同如何审查房地产合同如何建立房地产企业合同管理组织如何建立房地产企业合同管理组织续演财富增长传奇续演财富增长传奇房地产成功直线房地产成功直线提升决策能力的三项精准指南青年置业新元年，携梦向前行青年置业新元年，携梦向前行上海万科青年置业计划浅析创新智能住宅设计