1、物业管理企业成本物业管理企业成本 的特点及管控的特点及管控 银川众一集团物业服务有限公司银川众一集团物业服务有限公司 财务部：翟慧萍财务部：翟慧萍 二零一二年二零一二年 目目 录录 一、 物业管理企业成本的特点物业管理企业成本的特点 二、物业管理企业成本管理的现状物业管理企业成本管理的现状 三、完善物业管理企业成本管控的对策完善物业管理企业成本管控的对策 案例一 案例一：位居世界500强之首的美国沃尔玛超市， 年营业额20004C美元，其成功有很多值得其他企业 借鉴的方面，最值得圈点的是其“节约成本”的企 业文化。据介。
2、物业管理费用测算物业管理费用测算 物业管理费测算物业管理费测算 及物业增收途径及物业增收途径 本次培训内容本次培训内容 物业管理费用的测算与物业资金管理物业管理费用的测算与物业资金管理 物业管理企业增收途径与办法物业管理企业增收途径与办法 一、物业管理费的收费依据一、物业管理费的收费依据 1.合同的约定合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润（作为经营公司应赚取的合理的利润（8%8%） 2.法律的规定法律的规定 中华人民共和国价格。
3、七)人工成本 序号项目人数月薪计算方法月支出年支出 1 经理16000人数 x 月薪6,000.0072,000.00 3 行政助理11800人数 x 月薪1,800.0021,600.00 4 财务出纳12200人数 x 月薪2,200.0026,400.00 5 财务会计12200人数 x 月薪2,200.0026,400.00 6 物业助理22000人数 x 月薪4,000.0048,000.00 8 客服员51400人数 x 月薪7,000.0084,000.00 10 工程班长12000人数 x 月薪2,000.0024,000.00 11 维护/值班 技工 31800人数 x 月薪5,400.0064,800.00 12 安全主任12500人数 x 月薪2,500.0030,000.00 13 安全班长31800人数 x 月薪5,400.0064,800.00 14 安。
4、温州龙湾万达广场大商业物业面积预算表 温州龙湾万达广场自持物业各类型面积分布明细（单位：） 类型 自持物业面积分布 购物中心 室外步行 街内环租 赁商铺 娱乐楼综合楼 万千百货超市 次主力店1电玩KTV影城（夹层）次主力店2电器酒楼合计 地上面积125000211004600260036009100380039007900330000214600 地下面积9500000000000015000110000 总建筑面积 2200002110046002600360091003800390079003300015000324600 占比 67.78%6.50%1.42%0.80%1.11%2.80%1.17%1.20%2.43%10.17%4.62%100.00% 说明：温州龙湾项目总建筑面积38.6平方米，其中自。
5、大大连连万万达达公公馆馆住住宅宅物物业业服服务务成成本本测测算算总总表表 序序号号项项目目 单单位位面面积积 管管理理费费（元元 / /月月） 所所占占比比例例月月均均费费用用年年总总费费用用说说明明 一人员费用2.910.49609,055.207,308,662.40 二清洁卫生成本0.470.0899,300.001,191,600.00 三安全保卫成本0.090.0219,643.14235,717.67 四绿化养护成本0.030.005,621.7567,461.00 五 公共设施、 设备维保费 0.370.0676,992.33923,908.00 六公共能耗1.300.22272,678.063,272,136.76 七管理费用0.270.0556,771.33681,256.00 八社区文。
6、物物业业管管理理费费用用、成成本本分分析析（以以月月为为单单位位计计算算） 项目序号内容 单 位 数量单价金额月折算费 折算时 间（月 ） 备注 元/平方/ 月 一、物业公司人员工资、保险、福利（其中保险为14362元，0.12元/) 工资 1经理人 140004000400010.034 2秘书人 115001500150010.013 3财务人 115001500150010.013 4出纳人 190090090010.008 5仓管员人 180080080010.007 6行政、后勤员人 110001000100010.008 7内审员人 112001200120010.010 8饭堂厨师人 111001100110010.009 9饭堂帮厨杂工人 26001200120010.010 10司机人 111001。
7、咸阳市“第一大道”项目物业管理费用测算项目概况“第一大道”项目位于咸阳市中心繁华地段-人民西路路南（七厂什字西南角）东邻人民路第一粮店;南邻陶瓷厂家属区;西邻思源北路；北邻人民西路。本项目1至3层为商铺；4至30层为住宅（含写字间）由4栋连体楼组成，项目占地：12075.8；总建筑面积：69500，其中商铺建筑面积为：7200，住宅建筑面积为62300.“第一大道”项目建成后小区有两个出入口，安防系统配有远红外线周界防范及电视监控，设有消防监控室。测算说明：1、该测算前提为水电收支平衡。2、交楼前及人员离职需提前储备人员费用支。
8、干休一所物业管理费用测算一、依据山东省物业管理条例、山东省物业服务收费管理办法以及泰安市房产管理局有关文件精神。二、人员工资、社会保险及服装1、人员编制和基本工资序号岗 位人 数工资标准（人/月）总 数（人/月）一管理机构227001主 任1150015002客服经理（收费员）112001200二公共秩序维护部434001队 长1100010002队 员38002400三保洁绿化214001保洁员17007002园林绿化1700700四工程维修221001电 工1110011002水暖工110001000五合 计9600元/月2、人员工资、社会保险及服装费序号项目金额（元/月）依据一基本工资9600表1二社保费。
9、四、物业管理的资费方案一：上海交大物业管理一体化管理的资费1 闵行物业管理（一体化）的资费2 徐汇法华物业管理的资费方案二：上海交大（徐汇、法华、闵行）物业管理的资费方案一：上海交大物业管理（一体化）资费1闵行物业管理（一体化）的资费一、 公共服务费：（一） 管理人员工资人数：物业管理处：15人，学生公寓：19人，综治办：1人，计:职工35人。标准：交大：2.4万元/年.人，行业：管理员:2.24万元/年.人35人.万元/年.人=7万元/年计：7万元/月（二） 服务人员工资1、 保安员人数：校卫队：64人(职工42人，外聘工22人),标准：职。
10、物业管理成本控制工具箱地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。物业管理成本控制3个要点归纳如下表：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议公。
11、森林半岛物业服务费测算说明一、住宅区概况：森林半岛项目总规划开发26.57万平方米，其中一期开发情景别墅66套，叠加别墅28套，共30830平方米。小高层35270平方米，临街小高层14566平方米，商业5000平方米，54836共平方米。二、物业服务人员配置：由于森林半岛项目一期分别墅区与小高层区，现根据小区实际情况进行人员配置，设小区管理处主任1名、微机管理员1名、公共秩序管理员大班长1名、门岗12名（三班运转）、监控人员3名（三班运转）、厨师1名。别墅区按照服务要求，设公共秩序管理员21人（定岗6名，巡逻1名，三班运转），保洁员2人。
12、 ? ? ? ? ? ? ? ?2007 GW-110 2008.02 Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m ? 2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2008/02/152008/02/302007/12/122008/02/152008/02/302007/12/12 ? ? ? ? ? ? ? ? 2008/03/282008/03/28 Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m Click to buy NOW! P D F - X C H A N G E w w w . d o c u - t r a c k . c o m ? 3 ? ? ? ? ? ? ? 。
13、金天帝广场物业管理费测算表1目的：物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及其他费用。确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2、范围适用于金天帝广场物业管理项目的管理费测算。3、职责根据本项目的实际情况，由物业公司人事部负责本项目的组织架构及人工成本测算，工程部负责设备的测算，客服部负责保洁物料消耗、绿化成本的测算，安保部负责保卫成本测算，财务部根据各部门的。
14、海海德德名名筑筑技技术术经经济济指指标标 序号项目技术指标备注 1总建筑面积62,408 2住宅建筑面积47,323.81 3商铺建筑面积1527 4物业用房面积200 5停车位489 6停车率1.1 7容积率2.2 8总户数488 9绿化面积2920.94 10绿化率38.30% 物物 业业 服服 务务 费费 成成 本本 汇汇 总总 序 号项 目内 容比例费用（元/月）元/月/平方 1人员工资 1、基本工资； 2、奖金及双薪； 3、补贴及过节费 ； 4、社会保险。 45%42,3190.867 2行政费用 1、低值易耗品； 2、办公用水电； 3、办公采暖费； 4、通讯费；5、交通费；6、设备维护费；7、报刊杂志； 8。
15、武武警警高高新新小小区区物物业业服服务务费费用用测测算算明明细细 一一、武武警警高高新新小小区区收收费费标标准准 物物业业服服务务费费： 项目 工资及 福利 秩序费 清洁卫 生费 绿化养 护费 办公费 固定资 产折旧 日常运行 维护费 合计 元/m2月0.8550.0030.0680.0620.0410.0140.1551.198 占总费用 比例% 71.3950.2345.6765.2003.4111.13412.950100.000 注：1、住宅测算标准为1.27元/平方米月的基础上上浮5%； 2、车库物业服务费收费标准为1.27元/每平方米； 3、商业用房物业服务费收费标准按1.90元/每平方米计费； 4、电梯费收费标。
16、北北京京昌昌盛盛大大厦厦物物业业管管理理全全年年运运营营成成本本测测算算 嘉嘉诚诚嘉嘉信信国国际际物物业业管管理理（北北京京）有有限限公公司司和和平平门门项项目目 编编制制日日期期:2015:2015年年7 7月月1 1日日 北北京京昌昌盛盛大大厦厦建建筑筑面面积积表表比比例例表表（改改造造后后） 单单位位： 项项目目/ /楼楼层层 商商用用区区面面积积办办公公面面积积地地下下车车库库 合合计计备备注注 小小计计首首层层地地下下1-1-地地下下2 2层层地地上上2 2层层-7-7层层地地下下3 3层层- -地地下下5 5层层 建筑面积17,354.625,。
17、观邸别墅物业管理服务成本测算荆州市利嘉物业管理有限公司2007年8月13日目 录观邸别墅物业管理成本测算总表测算明细1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、社区文化活动与宣传费用7、办公费用8、物业管理企业固定资产折旧9、公众责任保险费用10、税金与利润物业管理成本测算汇总表单位：元/年物业基本情况名称观邸地址武德路99号类型别墅住宅小区建成年月2005年12月建筑（）住宅。
18、单位：万元、平方米、元/平方米 类型全全装装修修大大型型百百货货大大楼楼(高高层层)大大型型购购物物中中心心(Shopping Mall)大大型型超超级级市市场场 建筑面积67,000100,00021,000 地上52,00072,00021,000 地下15,00028,000 其他地下2层，地上10层地下2层，地上6层3层 序号工程和费用名称总价数量单方造价总价数量单方造价总价数量单方造价 一土建及装饰工程 1 打桩 1,144.0052,0002201,800.0072,000250315.0021,000150 2 基坑围护 1,500.0015,0001,0002,520.0028,000900 3 土方工程 600.0015,0004001,120.0028,00040021.0021,00010 4。
19、物业管理费测算书一 管理方案园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。1、 区域经济指标：附平面图总占地面积：59376.54M2总建筑面积：102982.753 M2 其中：住宅建筑面积：79380.335 M2 包括带电梯住宅 ：36018.48 M2总户数：580户绿地率：32.46%2、组织机构如下：管理处*物业公司工程维修组收费管理组环保绿化组安全管理组3、人员编制：管理处办公室：经理1名 行政助理1名 前台接待3名 共5。
20、财 务 测 算（一）第一年度收支预算年度收入：587295元1、物管费收入 524395元/年（4幢小高层面积15600，7幢多层面积21500，商场面积1200，地下停车位145个。物管费按小高层和高层1.40元/月，多层按0.70元/月，商场2元/月，地下停车位35元/个月计。）（1）住宅入住率和车位出售率按95%计： 505761元/年156001.40元/月12月95%=248976元/年215000.70元/月12月95%=171570元/年12002元/月12月95%=27360元/年145个35元/个月12月95%=57855元/年（2）空置房和空置车位按5%计,物管费标准70%计： 18634元/年156001.40元/月12月5%70%=9173元/年21500。
21、商务中心物业管理费测算表(全面)序号项 目项目费用(元/年)计 算 依 据其 中备 注主 楼附 楼地下车库A费用总支出一工资福利费用1304319 875402 351707 77211 详见附件一二能耗费用3131882 2255318 769221 107343 详见附件二三设备维保费用768754 561684 177589 29481 详见附件三四管理费用777000 501089 248295 27617 详见附件四五行政/办公费用301202 209514 79824 11864 详见附件五小计6283157 4403007 1626636 253516 六不可预见费251326 176120 65065 10141 按照4%计七管理酬金480000 336366 124266 19368 按照工资比例分摊八税前费用。
22、深圳地铁深圳地铁1 1号线深大站上盖物业号线深大站上盖物业】项目项目 市场调研、定位、产品规划建议及经营收益测算市场调研、定位、产品规划建议及经营收益测算报告报告 致 ：深圳市地铁集团有限公司 1宏观经济环境研究宏观经济环境研究 3高新区客户调研问卷高新区客户调研问卷分析分析 4项目定位分析项目定位分析 2市场背景研究市场背景研究 目录 5项目总体定位项目总体定位 6产品规划建议产品规划建议 7经营收益测算经营收益测算 Page 2 1. 1. 宏观经济宏观经济环境研究环境研究 1.1 深圳市社会经济发展状况 1.2 深圳市产业结构研究 1.。
23、香缤广场商业物业管理收费方案香缤广场系深圳市惠明盛房地产投资开发公司注资兴建的高档商住大厦。为了更好的做好香缤广场商业的物业管理，促进商厦的招商工作，根据惠明盛公司提供的相关数据资料及参照相关行业指导标准，鹏基公司对香缤广场商业 (厦)物业管理进行了如下成本分析:一、商业各业态物业管理成本收费标准1、地下一层(超市)：1元/.月(公共场所管理成本为：3.96.月)2、地面首层(精品店) ：5.91元/.月3、二层、三层(中高档百货) ：1元/.月(公共场所管理成本为3.96.月)4、四层(餐饮、娱乐、休闲、文化区) ：6.55元/.月5、商业业态。
24、刲面 第一頁 分分佈佈 :第第一一頁頁 翰翰林林雅雅園園管管理理處處 2 0 0 8 預預 算算 案案 黎宇清 电话：* 期期待待与与您您分分享享 制表者 : 審核者 : 批核者: 日期 : 日期 : 日期 : 內容 第二頁 第第二二頁頁 紫紫 荊荊 花花 園園 管管 理理 處處 2 0 08 預預 算算 案案 內內容容頁頁數數 1. 封面1 2. 內容2 3. 要點說明3 4. 資產負債表4 5. 收支情況表5 6. 現金流量表6 7. 銷售分佈表7 8. 管理費收入8 9. 其它收入9 10. 固定資產10 11. 管理費用11 12. 職工人手情況表12 要點說明 第三頁 第第三三頁頁 要要點點說說明明 一一 人人员。
25、物业管理综合服务费用成本测算模板物业管理综合服务费用成本测算模板 一、一、 人工成本人工成本 该项费用包括工资、 按规定提取的福利费、 社会基本保险、 补贴、 加班费、 服装费。 （一）工资 计 算 表 序 号 岗位名称 人数 （人） 工资定额 （人） 月工资 （元） 年工资 （元） 备 注 合 计 （二）福利费 计算公式：提缴金额=工资总额提缴率 微信公众号：房地产干货资料 计 算 表 序 号 费用名称 提缴率 月工资总额 （元） 月提缴金额 （元） 年工资总额 （元） 年提缴金额 （元） 1 福利基金 14% 2 工会经费 2% 3 教育经费 1.5% 合 。
26、赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/down.winshang.com/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送苍溪美好广场物业管理费测算物业基本情况物业类型：商业与写字楼项目位置：四川省广元市苍溪县杜里坝平面规划：美好广场总共分为5栋楼体建筑（1号楼、2号楼为时尚天街 、3号楼美居中心、4号楼为写字楼、5号楼为商业MALL)经济技术参数：总用地面积50790 。总建筑面积117760，地上建筑面积88020，地下建筑面积29740，建筑密度53.75%，建筑容积率1.73，绿化率 15。
27、1 目的确定合理的管理费收费标准，为投资公司所属项目物业管理的正常运营提供指引。2 范围适用于亿达投资公司所属项目的物业管理费测算。3 职责根据物业管理小区的实际情况，由物业公司负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本，设备、清洁、绿化成本，对小区的管理服务费进行综合测算。4 方法及过程控制4.1物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，一般是两种方法结。
28、附表2.1 酒店变配电房1，HT1、HT2负荷计算表 序 用电设备组名称数量/面积单位容量额定容量需用系数功率因数计算负荷 号nkW/nkWKxCOSPjs(kW) Qjs(kvar) Sjs(kVA) 一、酒店客房 1标准间1203.5420.00.500.85210.00130.10247.03 2大床房1203.5420.00.500.85210.00130.10247.03 3套房1205600.00.500.85300.00185.90352.93 二、公共设施 4客房层照明/小动力85000.02170.00.800.85136.0084.30160.01 51F酒店大堂10800.0443.20.800.8534.6021.4040.68 6避难层34700.0134.70.800.8527.8017.2032.69 7全日餐厅预留1001100.00.800.8580.0049.6094.13 。
29、物物业业项项目目概概况况 总占地面积绿化面积 总建筑面积 集中景观（个） 可收费建筑面积门栋（幢）楼层 高层 多层 独栋别墅 排屋 商住办公楼 商业 车位 合计0 设施、设备数量单位能耗 电梯 水泵 空调 照明系统 供暖、供热 建筑密度%绿化率% 人人员员费费用用测测算算基基础础表表 项项目目名名称称：管管理理面面积积：管管理理人人数数： 内 容 按按工工作作性性质质分分类类测测算算 经理管理人员 维修人员保安员保洁员 绿化人员合计 工 资 性 费 用 月均工资0. 00 年均工资0. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 00 半年奖及季度奖0. 00 。
30、万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价所有费用的总和参加测算4.9.列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定4.9.1.2.人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪金福利标准进行人工费用的测算。人。
31、关于光谷世界城尚都公寓物业管理综合服务费收取标准的请示武汉市物价局：光谷世界城尚都公寓将于2008年3月底交房入住，其物业管理服务由我公司提供。为保证业主、使用人的顺利入住及我公司日后对公寓管理服务的保质保量，我公司经过反复核算，拟定光谷世界城尚都公寓的物业管理综合服务费为：1.高层公寓: 2.30元/月；妥否？请贵局予以批示。附1：光谷世界城概况附2：光谷世界城物业管理综合服务费预算说明附3：其它服务项目的费用收取标准另附：武汉市世界城物业管理有限公司营业执照（副本）复印件武汉市世界城物业管理有限公司资质证书。
32、编编测测说说明明 编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业管理前期盈亏预期 。 测算前提：1、从项目接管开始(以首期发售房入住日为准) 到接管面积饱和时。 2、 以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。 3、不受会计核算、报表口径局限。 4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。 测算依据：1、营业收入按集团有关确认规定。 2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。 3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。 4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销(预)售合同。 5、集团或所在。
