“营改增”管理层的专项培训房地产行业的“营改增”大幕已经开启，这次税制改革将给房地产行业带来全方位的影响。展望2016年，在新旧税制转换中，房地产行业是迎来了难得的机遇，还是隐藏了巨大的风险？PREFACECONCENTS01营改增背景及增值税原理02房地产营改增主要内容03营改增对天房的影响及应对措施cONTENTS营改增背景及增值税原理01营改增背景及增值税原理 销售货物 提供加工、修理修配劳务 进口货物增值税增值税 提供劳务交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业 转让无形资产 销售不动产。营业税营吴克红税务师事务所版权所有1 地地产产集集团营团营改增改增吴克红税务师事务所版权所有2|可选的简易征收|增值税的计算与管理|房地产老板现在该做什么？|目录12345| 增值税概说与中国增值税改革史财税201636号营改增框架：房地产与建筑1 1 增值税概说吴克红税务师事务所版权所有4031.1货物与劳务（GOODS and SERVICES)所有的交易，分为：1、货物买卖（GOODS），关税与贸易总协定2、劳务（服务）贸易（SERVICES）， 世界贸易组织 TPP3、资本投资与分配、转移， 投资自由化吴克红税务师事务所版权所有5031.1货物与劳务税（GST)1、货物买卖增1营改增后房地产相关税费计算201 营改增02 增值税计算 目录CONTENTS03 土地增值税计算 3PART 1营改增4营改增| 对比分析自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增价内税全额计征税率5%营业税价外税差额计征（销项-进项）不同行业税率不同（服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等）增值税注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额)，是小规模纳税人，适用3%的增值税率1、税种不同2、征收范围不同3、税率不同5例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税营改增| 对比分析明确两个概念：销Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline 2014营改增对房地产的影响北京中原投资顾问部Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline 2014一 政策背景及概念解读Code of this report | 3 Copyright Beijing Centaline 2014名词解读1994年中国税制改革，确立里增值税和营业税两税并存税制格局营业税营业税（Business tax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税其所取得的营业额征收的一种税。营业税不按商品或征税项目的种类、品种设置税目、税率，目目录Contents增值税介绍增值税介绍营改增的原因营改增的原因新政解读财税新政解读财税2016 36号号增值税介绍4增值税的开征与转型1235增值税的特点税制改革时未全面增值税的原因增值税的基本原理增值税一般计税方法全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税的开征与转型集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税的特点税收中性收入及时稳定避免重复征税退税简便，鼓励出口便于加强征收管理集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁税制改革时未全面营改增的原因1. 1. 面临立法技术难“营改增营改增”对房地产企业的影响及对策对房地产企业的影响及对策房地产业房地产业“ “营改增营改增” ”的动因的动因12345“营改增营改增”政策背景政策背景“营改增营改增”对房地产公司未来开发成本的影对房地产公司未来开发成本的影响响“营改增营改增”对房地产公司未来税负的影响对房地产公司未来税负的影响房地产公司面对影响应采取的策略房地产公司面对影响应采取的策略1“营改增营改增”政策背景政策背景 2011 2011年年1111月月1616日，国务院下达了日，国务院下达了关于营业税改征增关于营业税改征增值税试点方案的通知值税建筑与房地产企业营改增政策解读与操作实务QQ:3166575542016年3月23日，财政部、国家税务总局联合下发了财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件2：营业税改征增值税试点实施办法附件3：营业税改征增值税试点有关事项的规定附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定课程背景1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第13号2.国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管国家逐步扩大“营业税改征增值税”试点，你准备好了吗？“营改增”辅导讲座 讲解提纲：一、我对增值税的学习与理解； （一）关于增值税常识（113）； （二）营改增后一般纳税人计税方式的改变；二、建议企业主动摸底测算和模拟运转；怎样测算？如何模拟？ 三、“营改增”将给企业带来哪些影响如何应对？（1-8）四、认真学习，苦练内功，适应“营改增”。 一、我对建筑业“营改增”的学习和理解（一）增值税的基本原理、性质和特点等1、所谓营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额房地产业营改增介绍房地产业营改增介绍2022/6/142目目 录录第二节第二节 营改增的行业范围营改增的行业范围第一节第一节 营改增背景营改增背景第三节第三节 纳税义务人纳税义务人第四节第四节 应纳税额计算应纳税额计算第五节第五节 税收征收管理税收征收管理第六节第六节 涉税业务会计处理涉税业务会计处理第七节第七节 营改增对策提示营改增对策提示2022/6/143第一节第一节 营改增背景营改增背景o19941994年税制改革，确立了增值税和营业税两税年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。并存的货物和劳务税税制
营改增分行业办税指南
——房地产业
目录
一、房地产业增值税纳税人 3
二、征税范围 4
三、税率和征收率 4
四、计税方法 4
五、销售额确定 5
六、进项抵扣 8
七、纳税地点 12
八、纳税义务发生时间 13
九、发票开具 14
十、其他说明 15
十一、销售开发房地产营改增政策要点明细表 16
一、房地产业增值税纳税人
（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。
注：1.销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产房地产企业房地产企业 会计核算与营改增解读会计核算与营改增解读内容提要内容提要O第一部分 房地产企业业务概述 一、企业设立条件 二、业务范围特点 三、会计科目设置 四、涉及税种简介 五、行业作用简析O第二部分 房地产企业各阶段会计核算 一、企业设立阶段 二、获取土地阶段 三、开发建设阶段 四、销售转让阶段 五、“营改增”解读O第一部分 房地产企业业务概述O第二部分 房地产企业各阶段会计核算一、房地产企业的设立条件一、房地产企业的设立条件O设设立立房房地地产产开开发发企企业业，除除应应当当符符合合有有关关法法律律、行 房地产开发企业房地产开发企业营改增相关政策营改增相关政策解读解读及新常态下的涉税风险控制及新常态下的涉税风险控制 上篇上篇 房地产房地产企业企业“营改增营改增”政策政策解读解读 第一章第一章 增值税概述增值税概述 增值税，是以商品（含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为增值税，是以商品（含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为征收对象而征收的一种流转税。由以下特点：征收对象而征收的一种流转税。由以下特点： （1 1）保持税收中性。）保持税收中性。 （2 2）普遍征收。）普遍征收。 （3 3）实房地产开发项目结算土地增值税清算与房地产开发项目结算土地增值税清算与最新土地增值税反避税应对实务最新土地增值税反避税应对实务 2【主要收益主要收益】 1 1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算本的准确核算 2 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理费用的税收处理 3 3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧的归集技巧 4 4、介绍房地产企业最新反避税LOGOLOGO房地产营改房地产营改增具体应对增具体应对Your site here 营改增基营改增基础知识础知识Your site here 营业税的重复征收严重营业税的重复征收严重Sub 建建筑筑公公司司提供建筑劳务提供建筑劳务房子抵顶工程款房子抵顶工程款50005000万万建筑公司建筑公司房地产公司房地产公司合计合计营业税营业税50005000* *3%=1503%=15050005000* *5%=2505%=250400400增值税增值税5000*11%-5000*11%-5000*11%=05000*11%=05000*11%-5000*11%-5000*11%=05000*11%=00 0 地产公司地产公司Your site here 增营之争增营之争Sub 现场消费现场消费营房地产营改增的选择计税方法
1、简易计税方法
老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不
《房地产业营改增政策与实务》
【课程背景】我国新一轮税制改革的主要内容是营业税改为增值税，简称“营改增”。根据国家的统一安排部署，国家税务总局和财政部正式于2011年11月16日颁布了《营业税改增值税试点方案》，通过5年左右时间的过渡，财政部、国家税务总局于2016年3月23日颁布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），标志着“营改增”的攻坚之战已经打响，我国全面告别营业税，实现全行业的增值税于2016年5月1日开始。
对于占我国国民经济相当比重的建筑业、房地产业而言，营改增可谓是房地产行业房地产行业“营改增营改增”政策解读政策解读第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。思考：不想当一般纳税人的纳税人是不是好的纳税人？能从一般纳税人转回小规模纳税人呢？增值税纳税人的分类与意义增值税纳税人的分类与意义第十五条第十五条 增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6。（二）提供交通 营改增对日常工作的影响增值税专用发票介绍营改增后采购人员如何比价营改增后房地产税负变化营改增后建筑业税负变化上游供应商税负测算一、增值税专用发票1、规范性开具增值税发票 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具。并加盖发票专用章发票专用章。备注必须填写清楚，工程劳务发生劳务发生地，项目名称。地，项目名称。一、增值税专用发票2、开具渠道：u企业自开票 u企业没有资格去机构所在地或劳务发生地税务局代开，税率3%备注：任何第三方出具的发票都不合规。3、样本：4、规范发票求l
